L’immobilier locatif fait partie des investissements les plus rentables, des plus avantageux et des moins risqués. On ne s’étonne pas qu’il soit un des placements préférés des investisseurs. En effet, il est possible d’utiliser l’effet du levier bancaire pour augmenter sa capacité d’investissement et parvenir à dégager une plus-value facilement grâce aux loyers mensuels. Ce qui permet d’être en mesure de payer son crédit immobilier et de générer des bénéfices. L’immobilier locatif constitue donc un excellent moyen d’investir et de développer son patrimoine. Mais attention, ce n’est aps toujours ausis simple et l’investissement locatif au Sénégal n’est pas rentable dans tous les cas. Certains pièges, lorsqu’ils ne sont pas anticipés, peuvent faire foirer les choses et faire tourner votre investissement immobilier au naufrage financier. Pour mieux vous préparer à votre placement immobilier, on vous présente ici 5 erreurs à éviter de commettre dans le cadre d’un investissement immobilier locatif au Sénégal.
Erreur no1 : Vouloir acheter un bien immobilier sur un marché qu’on ne maîtrise pas
C’est une erreur qui revient souvent et qui finit par coûter très cher aux investisseurs. En effet, peu d’entre eux prennent le temps d’étudier le marché, la ville, dans laquelle ils veulent réaliser leur investissement immobilier. Pourtant, avant de miser votre argent dans une zone, il est important de savoir si elle est dynamique, attractive et si la demande locative y est forte. Si ce n’est pas le cas, il sera difficile de trouver des locataires et donc de rentabiliser votre investissement.
De ce fait, en matière d’investissement immobilier, l’étude de marché est tout simplement non négociable. Elle permet d’étudier la dynamique de la potentielle zone d’investissement et de jauger si cela vaut la peine ou non d’y investir. L’étude de marché vous informe aussi sur la faisabilité et la rentabilité de votre projet d’investissement immobilier. Il ne faudrait donc jamais la prendre à la légère. Elle vous permet en sus de connaître la vraie valeur locative de votre bien immobilier et d’éviter les mauvais calculs de rentabilité.
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Erreur no2 : Investir en ne voyant que les loyers à encaisser
L’investissement locatif rapporte des loyers mensuels pendant plusieurs années, et c’est un de ses plus gros avantages. Mais attention, il ne faut pas acheter seulement en faisant une fixette sur les loyers et l’argent qui va entrer dans vos poches mensuellement. Vous devez aussi être conscient qu’ il y a des charges à supporter dans tous les sens du terme. Entre les travaux d’aménagement, de rénovation (si vous achetez un bien ancien), les frais d’entretien, le paiement d’impôts, les assurances, les éventuelles charges de copropriété etc., vous aurez pas mal de coûts à supporter.
Par ailleurs, il ne faudrait pas oublier que l’investissement immobilier locatif comporte un risque de défaillance du locataire. C’est-à-dire qu’il se pourrait qu’un de vos locataires ne soit plus en mesure de payer ses loyers pour diverses raisons. Tout cela constitue des coûts à supporter et peuvent affecter la rentabilité de votre bien locatif. C’est important de tenir compte de ses coûts, mieux de les anticiper, afin de ne pas avoir des surprises désagréables.
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Erreur no 3 : Ne pas calculer sa rentabilité locative avant d’investir
Le calcul de la rentabilité locative devrait être un des premiers réflexes des investisseurs dans le locatif au Sénégal. Mais malheureusement, cela ne va pas toujours de soi. En effet, la rentabilité locative est un indicateur qui sert à évaluer la performance d’un investissement immobilier. Il s’obtient en calculant le ratio entre le montant de l’investissement du bien immobilier et le montant des loyers qui en découlent sur une année. Le résultat obtenu s’exprime généralement en pourcentage. Il s’agit d’un paramètre de la plus haute importance car il permet de mesurer l’intérêt d’investir dans un bien immobilier.
C’est l’élément principal qu’un bon investisseur doit évaluer avant d’investir dans l’immobilier locatif au Sénégal car cela lui permet de voir s’il obtiendra des bénéfices intéressants sur son placement. Le calcul de la rentabilité locative d’un placement immobilier au Sénégal est plutôt simple à réaliser. Il suffit de prendre en compte le total des loyers sur une année et de le rapporter au coût total de l’investissement immobilier.
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Par exemple :
Pour un bien immobilier acquis à 80 000 000 FCFA.
Loué mensuellement à 400 000 FCFA.
Il faudrait calculer les deux données suivantes :
- Les loyers sur un an : 12 x 400 000 FCFA = 4 800 000 FCFA.
- Prix de l’achat : 80 000 000 FCFA.
Rentabilité locative brute = « loyer annuel » / « prix d’achat du bien » x 100 = 4 800 000 FCFA /80 000 000 FCFA x 100 = 6%.
Pour cet exemple, la rentabilité locative de l’investissement immobilier est de 6%.
Un bon rendement locatif est généralement estimé entre 5 et 10%. Toutefois, il faut garder à l’esprit que la rentabilité locative brute ne permet pas d’avoir une vision claire des profits à réaliser. Il faut plutôt faire le calcul sur des valeurs nettes, c’est-à-dire après avoir enlevé les charges locatives et fiscales. Ce qui permet d’obtenir un calcul un peu plus proche de la réalité.
Par ailleurs, il est important de savoir que la connaissance de la rentabilité locative est impérative mais non suffisante pour déterminer l’attractivité d’un bien locatif sur le marché. Il ne faut donc pas se fier uniquement à ce dernier lorsque l’on achète un bien pour le louer.
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Erreur no 4 : Penser que vous allez devenir riche rapidement avec l’immobilier locatif au Sénégal
C’est une erreur très fréquente et beaucoup d’investisseurs immobiliers s’y reconnaîtront. Les gens oublient souvent que le placement immobilier est surtout une affaire de durée, c’est un investissement long terme, réalisé (le plus souvent) à crédit. Ce qui suppose que les premiers bénéfices ne seront enregistrés qu’au bout de 10 ans minimum. Lorsque l’on fait un investissement immobilier locatif, la patience est la clé. Il ne faut pas chercher à être rentable au bout de 3 ou 4 ans. C’est complètement impossible et utopique.
Les gens qui pensent qu’ils vont devenir riches très rapidement grâce à l’immobilier locatif au Sénégal, choisissent souvent, par souci de rentabilité précoce, de fixer un loyer bien trop cher. Ce qui leur porte préjudice car les biens immobiliers ne sont pas loués à leur juste valeur. Cela fait fuir les locataires et impacte finalement la rentabilité de l’investissement. La meilleure chose à faire ? S’armer de patience car c’est dans 10, 15, 20 ans, que vous pourrez profiter pleinement des retombées de votre placement.
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Erreur no5 : Mal gérer son immobilier locatif au Sénégal
Un investissement locatif est une entreprise avec des recettes et des dépenses. Il doit donc être géré comme cela se doit. La mauvaise gestion est souvent une des principales causes d’échec d’un placement locatif. A défaut de pouvoir tout gérer vous-même, faites de la gestion locative déléguée auprès d’une agence immobilière. Vous pourrez ainsi confier l’administration de votre patrimoine immobilier à des professionnels et vous décharger des contraintes liées à la gestion. Mais attention, ne laissez pas l’agence tout faire. Demandez des comptes, des rapports de gestion mensuels, ayez votre mot à dire afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.
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Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !
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