Dans le tumulte urbain de Dakar et au-delà, une transformation silencieuse s’opère dans le marché locatif résidentiel du Sénégal. Lorsque le Décret n° 2023-382 a été signé le 24 février 2023, peu auraient pu prédire l’ampleur des changements qu’il allait engendrer. Un an plus tard, les résultats sont là, palpables, redéfinissant le paysage immobilier pour des milliers de Sénégalais. De la réduction substantielle des loyers à la lutte contre les pratiques abusives, ce décret et la création de la Commission Nationale de Régulation des Loyers des Baux à usage d’Habitation (CONAREL) ont insufflé un nouvel esprit dans un secteur longtemps marqué par la dérégulation et l’incertitude. Cet article plonge au cœur de cette réforme audacieuse, explorant ses impacts et ses défis sur le destin du marché locatif au Sénégal.
Le Décret sur la baisse des loyers
Rappel sur les objectifs clés
Le Décret n° 2023-382 du 24 février 2023 a marqué un tournant décisif pour le marché du locatif résidentiel au Sénégal. Cette initiative, visait à répondre aux défis de la dérégulation du secteur immobilier. Un an après son application, les résultats sont tangibles.
Pour rappel, le décret introduisait des mesures spécifiques pour réguler les loyers et améliorer l’accès au logement :
Baisse des Loyers :
- Pour les loyers jusqu’à 300 000 francs CFA : réduction de 15%.
- Pour les loyers entre 300 001 et 500 000 francs CFA : réduction de 10%.
- Pour les loyers supérieurs à 500 000 francs CFA : réduction de 5%.
Conditions de Caution et de Paiement :
- La caution ne peut excéder deux mois de loyer pour les baux inférieurs ou égaux à 500 000 francs CFA, avec un mois payable à l’entrée et le reste étalé sur 12 mois.
- Le loyer ne peut être payé à l’avance et est payable à la fin du mois.
Frais d’Agence :
- Pour les baux inférieurs ou égaux à 500 000 francs CFA, les frais d’agence sont limités à la moitié d’un mois de loyer.
Analyse des Effets du Décret sur la baisse des loyers
La plateforme AML Services a mis en lumière l’impact immédiat de ce décret sur le marché.
Dès le premier trimestre de 2023, une baisse significative des prix des nouveaux baux à usage d’habitation de -14,5% en variation annuelle.
Cette tendance s’est maintenue au troisième trimestre avec une baisse de -14,6%.
Ces chiffres indiquent non seulement une diminution des coûts pour les locataires mais aussi un potentiel « re-dynamisement » du marché avec une offre de logements plus abordable.
Pour les locataires, cette réforme a signifié une meilleure accessibilité aux logements, avec des loyers plus justes. Pour les propriétaires et les investisseurs, l’ajustement des prix a exigé une adaptation en termes de gestion de leurs biens.
La Conarel Face aux Défis du Marché Locatif Sénégalais
Les Missions de la Conarel et les Stratégies de Contournement
Notons que, la Commission Nationale de Régulation des Loyers des Baux à usage d’Habitation (Conarel) se trouve face à des défis inédits, soulignés par Idrissa Baldé dans une récente interview avec Le Témoin.
Bien que la Conarel ait accompli une mission pour faire baisser les prix des loyers, certaines pratiques de contournement de la part des propriétaires ont été identifiées. Ces tactiques, qui ne sont pas couvertes par les régulations de l’État, ont introduit de nouvelles formes d’abus dans le secteur locatif.
Rappellons que les missions principales de la Conarel incluent :
- La lutte contre la spéculation immobilière.
- La facilitation de l’accès à la propriété pour les locataires.
- La coordination des actions à l’échelle régionale et départementale.
- La participation à l’élaboration de réglementations sur les loyers.
La Conarel intervient dans les litiges entre locataires et propriétaires, y compris dans les cas où les propriétaires tentent de contourner la législation. La majorité des plaintes sont résolues à l’amiable, sans intervention judiciaire, reflétant l’approche de la commission axée sur l’équilibre et la médiation.
Bilan de la CONAREL
Après plusieurs mois d’application du décret de régulation des loyers, la Commission Nationale de Régulation des Loyers des Baux à usage d’Habitation (CONAREL) a publié récemment son premier rapport, détaillant les progrès accomplis et les défis rencontrés.
Selon le secrétaire général de la CONAREL, la majorité des réclamations concernant les loyers ont été concentrées dans la région de Dakar, représentant 98% des cas. Cette concentration élevée de réclamations dans la capitale souligne les défis spécifiques auxquels la région est confrontée en termes de régulation du marché locatif.
Sur les quasi 3000 réclamations enregistrées, la CONAREL a réussi à répondre favorablement à plus de 2100 d’entre elles, soit un taux de satisfaction notable. Cependant, il restait plusieurs cas non résolus, mettant en évidence les difficultés et la complexité de la mise en œuvre des nouvelles règles du marché locatif.
À l’extérieur de Dakar, la CONAREL a également détecté certaines irrégularités, bien que dans une moindre mesure par rapport à la capitale. Cette différence régionale met en lumière la diversité des enjeux immobiliers à travers le Sénégal et la nécessité d’une approche adaptée à chaque contexte local.
Analyse de l’impact sur le marché locatif au Sénégal
Alire aussi : Baisse des loyers : faut il y croire En tant qu’acteur du secteur ayant suivi de près les évolutions du marché immobilier sénégalais, je souhaite rappeler mon article publié avant la promulgation du décret, où j’avais proposé des missions spécifiques pour un organe de régulation tel que la CONAREL. Ces propositions incluaient : Pour renforcer l’efficacité de la CONAREL, il aurait été judicieux d’intégrer certaines de ces mesures à la réforme. Pour cela, la mise en place de mesures telles que la réglementation des charges locatives, la mise en place d’un crédit d’impôt, et la réglementation des travaux dans les appartements auraient pu être des compléments importants à la législation existante. L’article complet avec mes propositions et analyses peut être consulté via ce lien : Des propositions pour une baisse des loyers au Sénégal Egalement, la réalité des stats restent différents de la réalité du terrain où il peut y avoir une disparité en terme de mise en oeuvre. Dans certains endroits les loyers ont tout simplement explosé car certains bailleurs souhaitant anticipé la baisse ont augmenté les prix qu’ils pratiquaient. Dans d’autres situations, les propriétaires cherchent à négocier une résiliation des baux en cours, en vue d’augmenter par la suite les loyers. Conséquence : une hausse des loyers notable. En somme, une question mérite d’etre posée : le marché immobilier sénégalais est-il en train de trouver un nouvel équilibre ou de basculer vers de nouveaux déséquilibres ? Si les intentions de la CONAREL et du décret visent à établir la justice et la transparence, il faut reconnaître que la régulation efficace d’un marché ne repose pas uniquement sur la contrainte imposée à une seule partie. Le décret, perçu par certains comme excessivement exigeant et intrusif pour les propriétaires, soulève un point critique : la nécessité d’éviter la création de frictions qui pourraient engendrer de nouveaux problèmes auparavant inexistants. La régulation doit être un processus d’équilibre, où les intérêts des locataires et des propriétaires sont tous deux pris en compte de manière équitable. Ce sont des questions essentielles qui doivent être abordées pour garantir que les réformes actuelles ne conduisent pas à de nouveaux déséquilibres ou difficultés. En cherchant à réguler le marché immobilier, il est impératif de considérer toutes les parties prenantes, en évitant les mesures unilatérales qui pourraient altérer l’équilibre fragile du secteur. Le futur du marché immobilier sénégalais dépendra de cette approche équilibrée et inclusive, où chaque acteur a sa part de responsabilité dans la construction d’un système juste et durable. A lire aussi : l’explosion des prix du loyer à Dakar
Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !
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