De plus en plus de personnes s’intéressent à l’immobilier locatif au Sénégal. En effet, acheter un bien immobilier, que ce soit un appartement, une villa, un terrain, etc., dans l’optique de le louer, permet de s’offrir des revenus locatifs et de rentabiliser son investissement sur le long terme. Mais comment se passe la mise en location d’un bien immobilier au Sénégal ? Quelles sont les étapes phares à suivre pour mettre en location son premier appartement au Sénégal ? On fait le point dans cet article.
1- Définir son projet de location au Sénégal
Avant de mettre votre premier bien immobilier en location au Sénégal, vous devez réfléchir au type de location qui correspond le mieux à votre situation. Sur le marché immobilier sénégalais, on distingue généralement 3 types de location :
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La location meublée au Sénégal :
Les biens en location meublée sont de plus en plus prisés au Sénégal. Pour cause, ils sont fonctionnels et contiennent déjà l’essentiel des équipements dont les locataires ont besoin pour vivre confortablement. La location meublée attire souvent les étudiants, les touristes ou les personnes en déplacement professionnel de court séjour au Sénégal. Pour rentabiliser l’investissement réalisé pour acquérir le mobilier et les équipements, les bailleurs peuvent se permettre de fixer un loyer mensuel plus cher sur les biens immobiliers déjà meublés.
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La location vide au Sénégal :
On parle de location vide lorsque le logement qui fait objet de la location, ne comporte pas de meubles et équipements. Le logement ne peut donc pas être habité en l’état et nécessite un aménagement de la part du locataire. En proposant un logement vide à la location, le bailleur fait des économies car il n’est pas obligé d’équiper le bien immobilier. Il faut aussi savoir que les contrats de location vide durent généralement plus longtemps que ceux en location meublée.
Le changement de locataire est souvent moins fréquent que dans une location meublée. Ce qui offre au bailleur une certaine stabilité de revenus. En effet, plus on change de locataire, plus il y a un risque de vacances locatives et donc de perte de revenus. Sans oublier que les démarches pour trouver un nouveau locataire peuvent être assez chronophages.
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La location saisonnière au Sénégal :
Autre forme de location très courante au Sénégal, elle consiste à proposer des biens en locations aux touristes ou aux gens de passage. Ce sont généralement des logements de type villas, appartements ou studios meublés proposés en location à des personnes de passage qui y effectuent un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. Dans la législation sénégalaise, une location saisonnière est considérée comme telle si le contrat de location est conclu pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs.
Ce type de location touristique possède pas mal d’avantages : peu de risques d’impayés parce que les locataires paient avant de réserver le bien, possibilité d’avoir de nouveaux locataires tout le temps… Mais la location saisonnière implique aussi de veiller à l’entretien et à la propreté des lieux avant l’arrivée de chaque nouveau locataire. Il faut également être présent à l’arrivée des locataires pour les accueillir et à la fin de leur séjour pour vérifier qu’ils ont laissé le logement en bon état avant de partir.
Entre location meublée, location vide ou location saisonnière, le meilleur choix à faire est celui qui vous permet d’atteindre rapidement vos objectifs. Le choix à faire va dépendre de la rentabilité locative que vous espérez atteindre et de la zone géographique dans laquelle vous vous situez. Si votre logement se situe dans les zones Mbour – Saly, connues pour être des secteurs à forte affluence touristique par exemple, il serait intéressant pour vous d’opter pour la location saisonnière.
2- Déterminer le montant du loyer
C’est une des étapes les plus importantes lors de la mise en location d’un bien immobilier au Sénégal. En effet, l’enjeu est de taille car il faut non seulement que le bien soit mis en location à un prix cohérent par rapport à ceux du marché mais aussi que le montant fixé puisse vous permettre de rentabiliser votre investissement.
Au Sénégal, la fixation des loyers pour les biens à usage d’habitation est réglementée. Conformément à l’article 572 du Code des Obligations Civiles et Commerciales, le montant du loyer dans le cadre d’un bail au Sénégal se détermine « par rapport à l’évaluation faite de la valeur de l’immeuble ».
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Dans le cas d’un contrat de location au Sénégal, la détermination de la valeur locative d’un logement s’effectue à travers une évaluation à la surface corrigée. Cette dernière prend en compte la situation géographique du bien immobilier, sa superficie, la qualité des matériaux de construction utilisés et les différentes commodités dont dispose le logement. Il faut noter que le calcul de la surface corrigée au Sénégal est du ressort des experts immobiliers. Si vous avez des difficultés à déterminer un montant juste et cohérent pour votre loyer, n’hésitez pas à faire appel à un expert immobilier pour avoir une idée.
Vous avez aussi la possibilité de vous renseigner sur les différents prix pratiqués dans votre quartier afin de rester aligné sur le marché. L’emplacement par exemple est un critère déterminant. Le loyer se fixe aussi en tenant compte des qualités du bien immobilier : sa superficie, le nombre de pièces qu’il contient, les commodités, ses équipements, etc.
3- Trouver un locataire
Que ce soit en location vide ou meublée, trouver un bon locataire qui saura prendre soin du bien immobilier, tout en payant son loyer aux échéances fixées, constitue un défi de taille.
Pour dénicher votre prochain locataire, deux solutions s’offrent à vous :
- Soit vous déléguez la gestion de votre investissement locatif à une agence : dans ce cas, des professionnels vont s’occuper de toutes les étapes de la mise en location du bien, y compris de la recherche du locataire.
- Soit vous faites louer le bien vous-même : Dans ce cas, il va falloir publier des annonces sur les portails immobiliers pour trouver un locataire. Vous pouvez aussi solliciter les courtiers immobiliers qui peuvent vous mettre en rapport avec des candidats à la location.
Pour choisir le bon locataire, notamment en location vide qui est souvent une location longue durée, assurez vous que celui-ci ait les dispositions financières nécessaires pour assurer le paiement mensuel du loyer.
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4- Préparer le contrat de location au Sénégal
Une fois que vous avez trouvé le locataire idéal, il faudra à présent préparer le bail de location et le signer. Veuillez noter qu’un contrat de location au Sénégal doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires telles que :
- Les coordonnées du bailleur et de son représentant le cas échéant.
- Les informations à propos du locataire.
- Une description détaillée du bien immobilier et du nombre de pièces, équipements qu’il contient.
- La superficie du bien immobilier.
- Des informations sur la durée du contrat et sa date de démarrage.
En annexe au contrat de location, il faut établir un contrat d’état des lieux d’entrée. Ce document sert à dresser le détail précis de l’état du logement, des meubles et équipements lors de la remise des clefs au locataire. Cet état des lieux d’entrée va être plus tard comparé à l’état des lieux de sortie.
5- Faire assurer son logement et ses loyers
Au Sénégal, il n’est pas obligatoire de souscrire à une assurance habitation pour un logement mis en location. Mais cela reste très utile pour protéger votre bien immobilier en cas de dégâts. En effet, l’assurance habitation vous couvre en cas de sinistre, ou de dégâts liés à un vice de construction ou à un défaut d’entretien. Assurer votre logement vous permet donc d’éviter les mauvaises surprises et d’être prêt à agir à tout moment en cas de dommages majeurs.
Une autre garantie importante pour le propriétaire bailleur mais peu répandue au Sénégal, c’est la GLI, ou garantie des loyers impayés. Cette assurance vous protège dans le cas où le locataire n’est plus en mesure de s’acquitter du paiement des loyers mensuels ou ne respecte plus les conditions fixées par le contrat de location.
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Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !
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