La société civile immobilière (SCI) au Sénégal, l’essentiel à savoir

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La SCI est une entité constituée par deux ou plusieurs associés avec des apports personnels en vue d’investir dans l’immobilier. La SCI est donc une société dont le but recherché est l’exploitation ainsi que le partage des profits et pertes d’une activité axée sur l’immobilier. Le code de la construction sénégalaise de 2009 est la loi spécifique en matière de SCI. D’ailleurs celle-ci dégage ses différentes formes (SCI de vente, SCI d’attribution) et renvoie au texte à caractère général applicable aux SCI (COCC et l’Acte Uniforme de l’OHADA). Comment créer une SCI au Sénégal ? Comment fonctionne une SCI ? Et enfin quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI ?

Comment se crée une SCI au Sénégal ?

Selon le Code des Obligations Civiles et Commerciales (COCC), toute société civile est un contrat entre les intéressés. De ce fait, la SCI est soumise à la formalité du consensualisme. La base de la création d’une SCI demeure donc dans le consentement. La volonté manifeste des associés de constituer un fonds et de pratiquer une activité immobilière dans leur propre intérêt suffit comme motif pour créer une SCI. Les statuts feront référence aux dispositions contractuelles dans lequel seront mentionnés les aspects suivants :

  • Le nombre d’associés : 2 minimums ;
  • L’objet (civil et immobilier) est non commercial et reste inchangé tout au long de la vie de la société ;
  • Le capital social fixé librement par les associés ;
  • Les apports qui vont constituer le capital social de la SCI. Selon l’article 768 du COCC, il est possible de soumettre son apport en bien ou en industrie ; 
  • Le siège social 
  • Et enfin les règles de fonctionnement.

Les statuts seront ensuite déposés et enregistrés auprès du service des impôts et domaines. La formalité s’achèvera au niveau du greffe du tribunal du commerce suivi de la publication.

Le fonctionnement de la SCI au Sénégal

La gestion peut être confiée à un administrateur externe à la SCI nommé selon les statuts ou encore par vote des associés. Ces derniers peuvent aussi se charger de l’administration par le biais de la cogérance. Le ou les administrateur(s) seront principalement chargés d’assurer les actions courantes de la SCI (achat vente de biens immobiliers). Cependant certaines missions ne peuvent être réalisées par l’administrateur qu’après un accord préalable des associés.

SCI sénégal
SCI Sénégal

Étant à la base une société pouvant générer des bénéfices et subir des pertes, le régime de la répartition demeure un aspect important à souligner. La répartition se fait selon la part détenue par chaque associé, et ce au moins une fois par an. 

La SCI a une durée de vie limitée, la loi parle de 99 ans. Passé ce délai, la SCI est dissoute de plein droit. La disparition de l’objet ainsi que la détention de tous les parts entre les mains d’un seul associé vaut aussi dissolution. La dissolution peut être prononcée par voie judiciaire ou à la suite d’une assemblée générale des associés.

Les avantages de la SCI au Sénégal

La constitution d’un SCI présente aussi bien des avantages que des inconvénients.

La donation successive est possible dans le cadre de la SCI. En effet, tout associé peut donner ses parts à ses héritiers. Ainsi les parts acquis intègrent le patrimoine de l’associé et font partie naturelle de l’actif successoral.

Constituer une SCI présente aussi des avantages fiscaux. Le code général des impôts donne la possibilité aux SCI d’être assujetties à l’impôt sur la société (IS). En outre, lorsque l’objet social consiste en une attribution partagée entre les associés, ceux-ci peuvent bénéficier d’une fiscalité avantageuse.

SCI sénégal
SCI Sénégal

Par contre, selon l’article L 63 du code de la construction, l’apport personnel des associés ne peut être utilisé en contrepartie pour l’attribution d’immeubles construite par la SCI.

L’objet de la SCI consiste en l’achat et la vente de biens immobiliers. Il est donc formellement interdit aux associés de se partager eux même les immeubles acquis en cours d’activité.

Les associés de la SCI sont responsables des dettes sur leurs biens propres.

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