Les principaux risques liés à l’investissement locatif au Sénégal et comment les éviter

Risques investissement locatif Sénégal

Si l’investissement immobilier constitue un placement financier intéressant, il n’en demeure pas moins risqué. Généralement, investir dans l’immobilier au Sénégal est moins risqué que les autres formes d’investissement. Mais il ne faudrait pas oublier que le risque zéro n’existe pas, même si le placement immobilier paraît un des plus sûrs. Comme pour les autres types d’investissement à capital non garanti, vous pouvez perdre de l’argent en investissant dans l’immobilier. Pour minimiser les pertes, il faut bien s’informer au préalable sur les risques encourus et surtout chercher des méthodes pour les réduire. Dans cet article, nous vous dévoilons 4 risques principaux liés à l’investissement locatif au Sénégal et comment les éviter afin de parvenir à dégager la rentabilité attendue de votre placement.

1-      Les loyers impayés : un des principaux risques liés à l’investissement locatif au Sénégal

Pour faire un investissement rentable dans l’immobilier locatif au Sénégal, vous devez proposer un loyer intéressant par rapport à votre prix d’achat. Ce qui vous permettra d’obtenir un cash-flow positif. En effet, la grande partie des charges associées à votre investissement vont être couvertes par les revenus locatifs. Ainsi, votre locataire, via son loyer, va payer les différents coûts associés au prêt immobilier que vous avez contracté pour financer votre projet d’achat. Il s’agit entre autres des mensualités du prêt, des assurances, etc. Vous pourrez donc compter sur le loyer non seulement pour prendre en charge ces coûts liés à votre investissement mais aussi pour dégager un bénéfice.

Mais là où les choses se compliquent, c’est lorsque le locataire commence à avoir des difficultés à payer son loyer. Si les impayés de loyer s’accumulent du côté de vos locataires, cela vous affectera également. Vous vous retrouvez donc sans recettes locatives, face aux mensualités de votre crédit immobilier, à celles de l’assurance emprunteur, à vos impôts et autres charges locatives.

Risques investissement locatif Sénégal
Risques investissement locatif Sénégal

Pour régler la situation, vous serez obligé de vous engager dans une démarche longue et parfois contraignante afin de récupérer les loyers impayés. Pendant ce temps, vous devrez vous acquitter du paiement de tous les frais et charges liés au logement, avec vos fonds propres. Il peut s’agir d’une situation délicate, surtout si vous n’avez pas de fonds à disposition ou si vos revenus sont destinés à satisfaire d’autres fins.

Les solutions pour éviter le risque d’impayés de loyer

Heureusement, en tant qu’investisseur immobilier, plusieurs solutions s’offrent à vous pour vous prémunir du risque d’impayés de loyer. Même si elles ne sont pas très connues au Sénégal, il existe des assurances loyers impayés. Elles vous couvrent lorsque vos locataires ne paient plus leur loyer et vous permettent ainsi de mieux supporter ce risque. Vous pourrez ainsi continuer à rembourser votre crédit immobilier et payer vos charges, même si vous êtes confrontés à des locataires en incapacité de payer leur loyer. N’hésitez pas à vous rapprocher des organismes d’assurance présentes au Sénégal pour en savoir davantage sur l’offre d’assurance loyers impayés.

Une autre solution pour éviter les loyers impayés, c’est de bien choisir vos locataires. Assurez-vous qu’ils aient une bonne situation professionnelle et financière avant de signer le contrat de location. N’hésitez d’ailleurs pas à déléguer le choix de votre locataire à une agence immobilière. Cette dernière pourra vous aider à choisir un locataire fiable et sérieux, capable d’assumer sereinement le paiement de son loyer.

2-      Les dégâts causés par le locataire sur le bien immobilier : un des principaux risques liés à l’investissement locatif au Sénégal

Un autre risque important auquel les investisseurs immobiliers locatifs sont confrontés : les dégradations du logement occasionnés par les locataires. Retrouver son logement en très mauvais état après le départ d’un locataire est aussi un risque à ne pas omettre. Cela va nécessiter de grosses sommes d’argent, en fonction de la nature des dégâts qui ont été causés, pour faire les réparations. Même s’il y a la caution déposée par le locataire au début du bail qui permet de financer les réparations des dégâts dont il est responsable, ce montant ne suffit pas toujours à couvrir toutes les réparations. S’il y a eu de gros dégâts, vous aurez à dépenser énormément d’argent.

Risques investissement locatif Sénégal
Risques investissement locatif Sénégal

Par ailleurs, pendant que vous ferez les travaux sur le bien immobilier, vous ne pourrez pas louer à un autre locataire. Il y a donc un autre risque de vacance locative qui se crée. Vous n’aurez donc pas de revenus locatifs sur cette période. Sachant que vous devrez continuer à payer les mensualités de votre crédit, de votre assurance, etc., cette situation peut s’avérer difficile à gérer. Il faut noter que les dégradations peuvent ne pas avoir été causées par le locataire. Il pourrait s’agir de dommages causés par l’usure naturelle du bien ou de dégâts causés par des catastrophes naturelles (inondations par exemple).

Que faire pour éviter ce risque ?

La solution c’est de bien choisir votre locataire mais aussi de souscrire à une assurance pour vous prémunir contre les dégâts sur le bien immobilier. Ainsi, au cas où les dégradations surviendraient, l’assurance pourra financer les travaux à votre place. Ce qui vous évitera de vous retrouver dans une mauvaise passe sur le plan financier.

3-      La vacance locative du bien immobilier : un des principaux risques liés à l’investissement locatif au Sénégal

La vacance locative de votre bien immobilier constitue l’ennemi phare de la rentabilité de votre investissement locatif. Lorsque vous achetez un bien immobilier pour le louer, votre objectif est d’avoir des locataires à tout instant et donc d’obtenir des revenus locatifs réguliers. La vacance locative du bien correspond à la période au cours de laquelle votre bien immobilier n’a pas de locataire. 

Sans locataire, vous n’obtenez pas de revenus locatifs mensuels, ce qui par ricochet fait baisser la rentabilité locative de votre bien parce que vous subissez une perte. En effet, en absence de locataire (et donc de revenus locatifs), vous avez toujours des charges (remboursement de crédit, assurances, impôts, etc.). Mais le fait est que vous n’avez pas de recettes locatives permettant de couvrir lesdites charges. Ce qui fait fondre votre marge de rentabilité.

Risques investissement locatif Sénégal
Risques investissement locatif Sénégal

Quelles solutions pour éviter la vacance locative de votre bien immobilier ?

Dès qu’un locataire vous annonce son départ, entamez les démarches pour trouver quelqu’un d’autre pour le remplacer. Généralement, le locataire qui veut prendre congé doit vous donner un préavis d’un mois minimum. Ce qui vous laisse le temps de trouver un nouveau locataire pour occuper le logement vide.

Aussi, ne pratiquez pas un loyer trop élevé par rapport à la valeur de votre bien immobilier. Même si vous avez un objectif de rentabilité, vous ne devez pas surestimer le montant de votre loyer. Cela ne fera que faire fuir les candidats locataires. Assurez-vous plutôt de définir un montant de loyer conséquent, en fonction de la qualité de votre logement et des commodités qu’il propose.

4-      La perte de la valeur de votre bien immobilier en cas de revente

La perte de valeur de votre logement est un risque réel en matière d’investissement immobilier locatif. Pour revendre votre bien immobilier, vous devrez tenir compte des prix sur le marché. Votre bien immobilier peut perdre de la valeur pour plusieurs raisons :

–          Un bien immobilier ancien : étant donné que le bien immobilier n’est plus neuf, il aura une valeur moins élevée qu’un logement neuf. Pour contrecarrer cette perte de valeur, vous pourrez toujours faire des travaux de rénovation et remettre la maison à neuf. Il faut quand même noter que cette alternative requiert des coûts supplémentaires.

–          L’emplacement du bien immobilier a perdu de l’intérêt au fil des années : si vous ne choisissez pas bien l’emplacement de votre bien immobilier, vous pourrez avoir des soucis de perte de valeur au moment de la revente. D’où l’intérêt de bien penser la localisation de votre logement et faire des projections afin de voir quelles seront les grandes tendances d’amélioration ou de dégradation du quartier d’ici plusieurs années. Pour ce faire, vous pourrez toujours vous faire aider par un expert immobilier.

–          Revendre trop rapidement le bien immobilier : si vous revendez trop vite votre bien immobilier, cela ne vous permettra pas de compenser tous les frais d’achat. Vous ne pourrez d’ailleurs pas le revendre à un prix plus élevé que celui auquel vous l’avez acheté. Il vous sera alors compliqué de dégager une plus-value dans ce cas. Sans oublier que la vente peut aussi engendrer d’autres coûts supplémentaires. Il vaut mieux donc attendre un temps raisonnable avant de revendre votre bien immobilier pour espérer tirer une grande rentabilité.

Risques investissement locatif Sénégal

La solution pour éviter le risque de perte de valeur :

Pour éviter la perte de valeur de votre bien immobilier, vous devez bien étudier le marché immobilier local et faire des projections avant d’acheter. Il faudra également vous intéresser au développement futur de la zone dans laquelle se situe le bien immobilier que vous souhaitez acquérir. Vous devez voir si la zone a du potentiel ou si au contraire elle pourrait perdre de l’intérêt ou se dégrader dans les prochaines années. Ce qui vous permettra de dégager une plus-value intéressante lors de la revente et éviter que votre propriété perde sa valeur.

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Alioune SECK

Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !

Egalement, si vous souhaitez créer votre agence immobilière, savoir comment gérer un patrimoine immobilier, faire de la gestion locative, je dispense une formation sur ce sujet. Les informations sont à découvrir via ce lien: https://keurcity.com/formation-ouvrir-agence-immobiliere-senegal/

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