Dans le cadre d’une transaction immobilière, il peut arriver que le potentiel acquéreur ou le vendeur fasse recours à un expert immobilier. Au Sénégal, ce dernier est la personne la plus habilitée à évaluer de manière objective la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier quelle que soit sa nature. Vous voulez vendre un terrain ou acheter un appartement au Sénégal ? Grâce à l’intervention d’un expert immobilier, vous pourrez connaître la vraie valeur du bien en question afin de le vendre ou de l’acheter à son juste prix. En quoi consiste le travail de cet expert ? Comment peut-il vous être utile et quels sont les critères pour être reconnu légalement à ce titre au Sénégal ? Nous éclairons davantage votre lanterne à travers cet article.
La profession d’expert immobilier au Sénégal
Un expert immobilier est un professionnel qui a reçu les diplômes et habilitations nécessaires pour réaliser des estimations immobilières. Cela implique qu’il maîtrise toutes les méthodes et techniques utilisées pour déterminer la valeur d’un bien. En immobilier, cet expert joue un rôle phare. En effet, il permet de connaître la valeur vénale d’un bien immobilier sur le marché à l’instant T. Qu’il s’agisse d’un logement, d’un local commercial ou professionnel, d’un terrain agricole, etc., l’expert immobilier a pour rôle principal d’en estimer le juste prix. Pour ce faire, il ne se base pas sur des considérations personnelles et superflues mais plutôt sur des critères objectifs et bien précis. L’essentiel de son travail consiste à :
– Dans un premier temps faire une visite minutieuse du bien immobilier qui est sujet à son évaluation : au cours de cette visite, il devra examiner le bien, déterminer le nombre de pièces qu’il contient, sa superficie, les différents diagnostics qui y ont été établis, son architecture et déterminer la nature des différents matériaux ayant servi à sa construction.
– Faire aussi une étude du cadre dans lequel se situe le bien immobilier, de la situation géographique de celui-ci ;
– Procéder à une vérification des plans cadastraux, d’occupations des sols, du bâtiment et aussi du plan local d’urbanisme du bien immobilier.
Au cours de son analyse, l’expert immobilier doit garder un œil bien ouvert sur tous les détails qui pourraient contribuer à augmenter ou faire baisser la valeur vénale du logement ou du terrain. Il tient aussi compte de certains critères tels que la situation actuelle du marché immobilier, la sécurité de la zone et les éventuels risques d’exposition de celle-ci aux catastrophes naturelles telles que les inondations par exemple.
L’expert immobilier détermine la valeur juste d’un bien en se basant sur divers critères d’ordre économique, juridique, fiscal, comptable et technique. Son excellente connaissance du marché immobilier et des prix approximatifs des biens dans une même zone géographique lui permettent aussi de faire une estimation correcte et objective. Le fruit de son travail est présenté dans un rapport daté et signé en son nom.
Les qualités de l’expert immobilier
L’expertise immobilière permet d’obtenir des résultats concrets et objectifs qui peuvent être exploitables dans le cadre de l’achat ou vente d’un terrain. Ces résultats peuvent aussi être utiles dans le cas d’un bien immobilier faisant l’objet d’une procédure juridique. Le travail d’un expert immobilier peut aussi être comparé à d’autres expertises sur le même bien afin d’obtenir un résultat le plus objectif possible. Pour réaliser les différentes tâches qui sont attendues de lui, l’expert immobilier se doit donc d’être impartial et d’être doté de nombreuses autres qualités.
Un véritable technicien
L’expert immobilier est aussi un technicien en ce sens qu’au cours de son activité, il doive analyser de nombreuses données techniques afin de tirer des conclusions objectives. Les différents critères techniques qu’il doit utiliser sont ceux qui ont été mentionnés plus haut. Il s’agit entre autres de la superficie du bien immobilier soumis à l’expertise, sa situation géographique, son état général, etc.
Un fiscaliste spécialisé dans les questions immobilières
Pour mener à bien sa mission assez sensible, l’expert immobilier doit être à l’affût des grandes tendances et évolutions au niveau de la fiscalité nationale et locale. Il doit aussi bien maîtriser les sujets relatifs aux taxes foncières locales qui peuvent différer d’une zone à une autre.
L’expert immobilier, un économiste
Sur le marché immobilier, de nombreux facteurs peuvent influencer les prix des biens immobiliers. En fonction du niveau de l’offre et de la demande sur le marché, les valeurs d’échanges des biens peuvent être plus ou moins élevées. L’expert immobilier est donc amené à tenir compte du contexte économique et à mener un raisonnement économique pour déterminer le prix juste d’un bien immobilier.
Un juriste
L’expert immobilier est aussi un professionnel doté de solides connaissances sur le plan juridique. Pour bien faire les nombreuses analyses dans le cadre d’une estimation immobilière, il doit être incollable en droit privé comme public. Il est censé être familier au droit de l’urbanisme, au droit de l’expropriation et au droit fiscal entre autres.
Un expert impartial et incorruptible
Outre les qualités relatives à la profession, il est attendu de cet expert certaines vertus humaines. Un grand sens de la probité notamment. Il ne doit en aucun cas se laisser corrompre ou se laisser aller à des conclusions hâtives et subjectives. Contrairement à un agent immobilier, un promoteur immobilier ou même un courtier, il n’a aucun intérêt, aucune commission sur la vente ou l’achat du bien immobilier. L’expert immobilier se doit donc être franc, sincère et indépendant car la poursuite de sa carrière en dépend.
Les qualifications nécessaires pour devenir expert immobilier au Sénégal
N’importe qui ne peut prétendre être expert dans l’immobilier au Sénégal sans avoir les diplômes requis pour exercer le métier :
– Un diplôme d’ingénieur en urbanisme ;
– Un diplôme d’ingénieur géomètre ;
– Le diplôme d’ingénieur du génie civil ;
– Le diplôme ingénieur des travaux publics
– Un diplôme de l’Institut économique et juridique de la Construction et de l’Habitat du Conservatoire National des Arts et Métiers (CNAM), section expertise immobilière, est aussi valable.
– Tout diplôme de fin d’études d’un institut attestant d’une une formation équivalente à celles mentionnées plus haut est recevable.
En plus de ces diplômes, il faudrait avoir une expérience professionnelle d’au moins 2 ans auprès d’un expert immobilier inscrit au tableau de l’Ordre National des Experts du Sénégal (ONES). Cette expérience professionnelle devra être justifiée par une attestation délivrée et signée par les experts immobiliers ayant accompagné les diplômés durant leur phase d’initiation.
La condition d’exercice de l’expertise immobilière au Sénégal
« Nul ne peut, sans être préalablement inscrit au tableau, exercer la profession d’expert…., ni créer l’apparence de cette qualité, d’une manière quelconque dans son activité ».
Cet extrait de la loi n° 2017-16 du 17 février 2017 portant création de l’Ordre national des Experts du Sénégal, montre qu’il faut être inscrit à la section immobilière de l’ONES pour exercer à titre d’expert immobilier au Sénégal. Toute personne qui prétend être un professionnel de l’expertise immobilière au Sénégal sans avoir les diplômes suscités ou sans être inscrit au tableau de l’ordre exerce dans l’illégal.
Pour être inscrit au tableau en qualité d’expert immobilier, il est obligatoire de remplir toutes les conditions qui suivent :
– être de nationalité sénégalaise ou ressortissant d’un Etat membre de l’UEMOA ou d’un Etat lié au Sénégal par une convention d’établissement dont les dispositions accordent la réciprocité aux experts sénégalais ;
– avoir le droit de jouissance de ses droits civils et civiques ;
– n’avoir été victime d’aucune condamnation criminelle ou correctionnelle pouvant être une entrave à l’honorabilité du postulant ou à son droit de gestion d’une société ;
– justifier des garanties de bonne moralité pertinentes aux yeux de l’ONES ;
– avoir un domicile fiscal au Sénégal ;
– avoir soutenu son mémoire de fin de stage devant un jury constitué d’experts membres de l’ONES ;
– n’être l’objet d’aucune interdiction d’ordre professionnel.
Les champs d’intervention d’un expert immobilier au Sénégal
Ses domaines d’intervention sont assez larges. Il est en mesure de déterminer la valeur réelle ou locative de n’importe quel bien immobilier. De ce fait, l’expert immobilier pourrait faire ses estimations sur un appartement, une villa ou sur tout un immeuble. Il intervient dans certains cas pour déterminer le potentiel constructible d’un terrain non encore bâti. Les domaines agricoles ou exploitations forestières, usines et locaux commerciaux peuvent également faire l’objet d’une estimation immobilière.
L’expert peut être sollicité par toutes les parties prenantes à une transaction immobilière. Un promoteur immobilier peut demander son avis d’expert sur un terrain ou un logement qu’il compte vendre. Si vous voulez acheter une maison ou un appartement au Sénégal, vous pouvez aussi demander les résultats d’une estimation immobilière aux frais du vendeur. Cela vous permettra d’acheter un logement à un prix adéquat. Par ailleurs un juge, un notaire ou un gestionnaire de patrimoine pourraient aussi faire recours à un expert immobilier notamment en cas de contentieux ou dans une affaire de succession. Si le terrain à vendre est issu d’un héritage par exemple ou s’il y a un litige avec le voisinage, l’intervention de l’expert sous la demande d’un juge ou d’un service administratif peut être requise.
L’expertise immobilière est d’autant plus importante car elle permet d’éviter de surévaluer ou de sous-évaluer un bien.
Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !
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Bonjour
Est ce que le recourir à un expert immobilier n’est pas dans une moindre mesure réservé à une frange de la population c’est à dire celui à qui assez pour payer les service d’un expert?
Et aussi si l’État impose au vendeur, par rapport au prix de cession, de viser le maxima sous peine de sanctions, est-ce que ça ne serait pas une façon de réduire la clientèle d’un expert immobilier?
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