Au Sénégal, les litiges entre propriétaires et locataires sont très récurrents à propos de la caution de garantie. En effet, à la fin du bail, les locataires souhaitent la plupart du temps récupérer l’entièreté de leur caution. Les bailleurs quant à eux peuvent décider de conserver tout ou partie de ce dépôt de garantie qui servira à réparer les dommages causés par les locataires sur le logement au cours de son séjour. Les différends surviennent lorsque ces derniers contestent certaines dégradations affirmant qu’il n’est pas de leur ressort d’en assumer les conséquences pécuniaires. Pour mettre fin à ces litiges, il a été mis en place une procédure dénommée état des lieux. Un moyen sûr et légal pour situer les responsabilités de chaque partie.
Une nécessité en cas de location de bien immobilier au Sénégal
Comme le disposent les articles 581 et 582 du Code des Obligations Civiles et Commerciales, un état des lieux d’entrée et de sortie est nécessaire dans le cadre de la location d’un bien immobilier au Sénégal. Cette procédure doit être exécutée contradictoirement par les deux parties, c’est à dire obligatoirement en présence du locataire et du propriétaire du bien mis en location. Cela suppose qu’en cas d’absence d’une de ces deux parties prenantes, l’état des lieux qui sera élaboré n’aura aucune valeur légale.
Les deux états de lieux doivent donc être rédigés conjointement et signés par le bailleur et le locataire sur un papier libre ou sur un formulaire préétabli à cet effet. A défaut de pouvoir être présents, ils ont la possibilité de mandater un huissier de justice qui se chargera de cette opération à leur place.
L’état des lieux d’entrée
L’état des lieux d’entrée est celui qui est réalisé au moment où le locataire emménage dans la résidence. Que ce soit pour une location courte durée ou dans le cadre d’un contrat de location plus long, cet état des lieux doit être le plus précis et le plus descriptif possible. Toutes les pièces ainsi que les équipements présents dans le logement doivent y être mentionnés. Pour qu’il soit bien fait, chaque élément nécessite un passage au peigne fin : les sols, les murs, les plafonds, les fenêtres, rangements, etc. S’il y a du mobilier, il est aussi important de décrire l’état exact dans lequel il se trouve au moment où le locataire y emménage. Il s’agira donc ici de faire une description totale des moindres détails que compose le logement ainsi que de leur état.
Pour le locataire, l’état des lieux d’entrée constitue aussi le moment idéal pour compléter sa checklist et identifier tous les vices cachés et défauts qu’il n’a pas pu apercevoir lors des visites. De l’état des murs à celui des planchers et plafonds, rien ne doit être omis.
L’état des lieux de sortie
A la fin du contrat, le locataire et le propriétaire doivent procéder à un autre état des lieux dit de sortie. Ce dernier sera confronté avec l’état des lieux d’entrée. Il servira de base pour déterminer quels sont les dommages sur le logement imputables au locataire. Le bailleur pourra alors définir le montant à défalquer de la caution du locataire pour procéder aux réparations en fonction de l’importance de celles-ci. Parmi les dégradations qui peuvent être imputables au locataire, il y a par exemple les tâches ou trous dans les murs, des mobiliers présents qui ont été cassés, prises défectueuses, etc.
Par contre, les défauts qui étaient présents avant l’arrivée du locataire et consignés dans l’état des lieux d’entrée ne sont en aucun cas imputables au locataire. De même les dégradations liées à l’usure du bien immobilier ou qui sont des résultantes de catastrophe naturelle ou d’un cambriolage ne sont pas à la charge du locataire. Conformément à l’article 555 du Code des Obligations Civiles et Commerciales, le locataire d’un bien immobilier au Sénégal doit consentir à répondre des dégradations survenues par sa faute au cours du bail.
A qui profite cette procédure ?
Au Sénégal, la réalisation des états des lieux profite aux deux parties. Il faut noter que si le locataire refuse de procéder à un état des lieux, la loi considère qu’il a reçu le logement en bon état. S’il affirme le contraire, il devra obligatoirement en apporter la preuve. Ce qui peut être très difficile vu qu’aucun état des lieux n’a été fait au départ.
Il peut aussi arriver que le propriétaire refuse de participer à cette opération. Dans ce cas, ce sera à lui de prouver que le locataire est responsable des dégradations qu’il constatera à la sortie de celui-ci. Bien évidemment, il sera dans l’incapacité d’apporter des preuves. Mais cela ne veut pas dire qu’il sera d’accord pour restituer au locataire l’intégralité de sa caution de garantie. Face à un tel bailleur, vous pourrez être amené à intenter des actions en justice avant de pouvoir obtenir gain de cause.
Pour vous épargner toutes ces tracasseries, on vous recommande d’exiger l’état des lieux dès votre entrée. Si le propriétaire des lieux ou même le locataire ne consent pas à faire cette démarche, il est important de faire appel à un huissier de justice qui s’en chargera.
Procéder à un état des lieux au Sénégal
Après la signature du contrat de location, le propriétaire et le locataire peuvent faire un état des lieux selon leur disponibilité. Ce dernier devra comporter toutes les caractéristiques du logement et être signé par les deux parties pour avoir une quelconque valeur légale.
L’autre option est de faire appel à un huissier de justice pour faire établir l’état des lieux. Avant de procéder à cette opération, ce dernier fera parvenir aussi bien au propriétaire qu’au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception 7 jours. Il faudra compter au minimum 20 000 FCFA à payer à l’huissier en guise d’honoraires.
Le montant dû à l’huissier de justice pourra être partagé entre les deux parties (propriétaire et locataire).
Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !
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