Vous envisagez l’achat d’un appartement neuf au Sénégal ? Généralement, une acquisition immobilière dans le secteur du neuf se fait sur plan. Et à l’achèvement des travaux de construction, vous devenez copropriétaire d’un appartement au sein d’un immeuble qui regroupe d’autres appartements avec leurs propriétaires respectifs. C’est la raison pour laquelle on parle de co-propriété. Au Sénégal, le statut de copropriétaire vient avec son lot de droits et d’avantages, mais il comporte également des devoirs et obligations dont il est nécessaire de s’acquitter. Dans les immeubles résidentiels opérant sous le statut de copropriété, un règlement est rapidement mis en place. Celui-ci permet de déterminer les règles de fonctionnement de l’immeuble et précise les droits et devoirs de chaque propriétaire. Comment fonctionne la copropriété dans l’immobilier neuf au Sénégal ? On se penche sur la question dans cet article.
Le fonctionnement de la copropriété dans l’immobilier neuf au Sénégal
Lorsque vous achetez un appartement neuf sur plan au Sénégal dans un immeuble résidentiel, la copropriété est mise en place dès la première vente au sein du programme neuf. Le fonctionnement meme de la copropriété entre bien évidemment au moment de la livraison des parties privatives, meme si dans les faits on peut assister à des situations où aucun dispositif organisationnel n’est mis en place meme après que les résidents commencent à occuper les lieux. En effet, pour entretenir les parties communes, gérer les finances de la copropriété et assurer le respect du règlement intérieur de l’immeuble, le syndic de copropriété doit prendre fonction dès la finition de la construction.
La mise en place d’un syndic de copropriété provisoire
Dès que l’immeuble est bati, et qu’on note au moins deux copropriétaires dans l’immeuble, l’immeuble devient une copropriété. De ce fait, en attendant la première assemblée générale où tous les copropriétaires seront conviés, le promoteur immobilier peut désigner un syndic de copropriété provisoire. A noter que le nom de ce syndic provisoire doit figurer sur le contrat de vente en l’état de futur achèvement.
Le syndic provisoire va entre autres :
- Superviser la livraison des parties communes ;
- Vérifier que les finitions des installations sont correctes ;
- Etre garant du bon fonctionnement et de l’entretien de l’immeuble (notamment des parties communes)
- Gérer les comptes de l’immeuble et s’assurer que chaque copropriétaire paie ses charges ;
- S’occuper du recrutement du personnel d’entretien et de leur management…
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Ce syndic de copropriété provisoire s’occupe ainsi de la gestion de l’immeuble pendant une période d’un an. Au bout de la première année de gestion, il est tenu de rassembler les copropriétaires d’appartements neufs au sein de la résidence, pour une assemblée générale. Au cours de cette AG, il fera le bilan des actions qu’il a réalisées au niveau de la copropriété neuve durant son mandat. C’est également lors de cette Assemblée Générale que devra se faire élire après concertation des copropriétaires et vote, le nouveau syndic. Ils ont aussi la possibilité de renouveler le mandat du syndic provisoire s’ils le souhaitent.
Quel mode de gestion pour les programmes immobiliers neufs livrés par tranche ?
Au Sénégal, il est fréquent de voir au niveau d’un programme immobilier que la livraison soit faite en plusieurs phases. C’est-à-dire qu’un premier lot d’appartements soit livré tandis que les autres lots sont encore en chantier. Ces logements du parc immobilier qui ne sont pas encore livrés sont généralement appelés lots transitoires.
Il faut savoir que ces propriétaires de lots transitoires, deviennent eux aussi membres de la copropriété dès l’achèvement des premiers lots. Même si leurs appartements ne sont pas encore livrés, ces propriétaires sont eux aussi engagés à suivre les mêmes règles que ceux des lots qui ont été déjà livrés. Ils doivent donc payer leurs charges de copropriété, participer aux premières assemblées générales, même s’ils n’ont pas encore pris possession de leurs logements. Les propriétaires des lots transitoires sont donc également membres à part entière du syndicat de copropriété, au même titre que les autres qui ont été livrés en premier. Aucune distinction n’est donc faite à ce niveau et aucun copropriétaire n’est exonéré de la participation à l’assemblée générale ou du paiement des charges de copropriété. Cependant, il est bien sûr possible lors d’une assemblée générale, de voter une résolution permettant d’exonérer les copropriétaires de lots transitoires pour une période déterminée.
Quels sont les rôles et obligations des copropriétaires dans l’immobilier neuf au Sénégal ?
En matière de copropriété dans l’immobilier neuf au Sénégal, la première obligation des copropriétaires est le respect du reglement de copropriété auquel ils ont adhéré par défaut. Cela passe notamment par la participation à l’assemblée générale annuelle. Cette assemblée est d’une importance capitale car c’est à ce moment qu’est discuté tous les projets à venir, ainsi que les charges annuelles dont chaque propriétaire doit s’acquitter.
Pour rappel, dans une copropriété de programme immobilier neuf au Sénégal, les copropriétaires se partagent les parties communes en quote-part (toiture, escaliers, ascenseur, façade, planchers, etc.). Ils se doivent donc de payer les charges relatives à leur entretien (assurance, nettoyage, rémunération du syndic, etc.) ainsi que pour les services et équipements collectifs tels que les ascenseurs, etc..
Par ailleurs, pour mieux organiser le tout, les propriétaires qui souhaitent s’investir au maximum dans la copropriété, ont la possibilité de s’organiser au sein d’un conseil syndical. La mission de ce conseil est d’assurer la coordination des relations entre le syndic et les copropriétaires. Le conseil syndical assure aussi une mission consultative, d’assistance et de contrôle du syndic. Les propriétaires membres de ce conseil syndical sont élus lors de la première assemblée générale.
Quelles sont les charges de copropriété dans l’immobilier neuf au Sénégal ?
Les charges de copropriété en immobilier neuf représentent les dépenses liées à l’entretien des parties communes et à la gestion de l’immeuble. Il s’agit donc essentiellement des :
- Charges de copropriété communes : Elles sont inscrites dans le budget prévisionnel. Elles regroupent tout ce qui concerne le nettoyage de l’immeuble, les frais de tenue d’assemblées générales, les honoraires du syndic, les assurances, les factures d’eau et d’électricité dans les parties communes…
- Charges spéciales : Elles englobent les frais de fonctionnement des équipements collectifs (ascenseurs, chauffage, etc.) .
- Charges pour travaux urgents : qui sont généralement des travaux imprévus mais qui sont d’une importance capitale pour assurer le bon fonctionnement et la sauvegarde du bâtiment.
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Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !
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