Le compromis de vente : l’essentiel à savoir

Vous souhaitez vendre une propriété ou plutôt acheter un bien immobilier au Sénégal ? Dans les deux cas, il vous faudra passer par la signature d’un compromis de vente. Indispensable en matière d’achat ou de vente de produit immobilier au Sénégal, le compromis de vente précède la signature de l’acte authentique chez le notaire. Que vous soyez vendeur ou acheteur, ce contrat préliminaire vous engage. Il est donc préférable de bien maîtriser ses contours avant de vous y engager. Qu’est-ce que le compromis de vente ? Quelles sont ses caractéristiques ? Sa signature est-elle obligatoire ? Voici un guide qui répond à ces questions.

Clarification du concept de compromis de vente

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente est un avant-contrat signé entre le vendeur et l’acquéreur dans le cadre d’une transaction immobilière. A travers ce contrat, le vendeur s’engage en effet à vendre un bien immobilier au Sénégal à un prix fixé à l’avance.

De son côté, l’acquéreur potentiel s’engage à acheter la propriété selon le prix et les modalités qui ont été définies dans le contrat. Le compromis de vente au Sénégal précède la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Il marque le début d’un processus de vente ou d’achat immobilier qui peut être abouti ou non pour diverses raisons.

Un avant-contrat

Le compromis de vente est considéré comme un avant-contrat en ce sens qu’il est préparatoire à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. C’est un accord de principe signé entre deux parties dont l’une consent librement à vendre une propriété et l’autre à l’acheter.

Un engagement

Le compromis de vente fait appel à une notion d’engagement car en réalité les deux parties s’engagent l’une envers l’autre. Même si l’acheteur bénéficie d’une possibilité de rétractation, il demeure lié au vendeur par un contrat, à la fin du délai légal de rétractation, à moins que les raisons de son retrait soient prévues dans les clauses suspensives du compromis de vente.

Compromis de vente et promesse de vente : quelle différence ?

Le compromis de vente au Sénégal constitue une promesse synallagmatique. Il est souvent confondu à tort avec la promesse de vente au sens large qui représente en réalité un acte unilatéral de vente. Il convient donc de noter qu’il y a une nuance entre ces deux éléments. En effet, le compromis de vente est un contrat symétrique, c’est à dire que ce sont les deux parties (acheteur et vendeur) qui donnent librement leur accord à la vente et donc s’engagent mutuellement l’un envers l’autre.

Par contre, dans le cas d’une promesse de vente, c’est uniquement le vendeur qui s’engage à vendre le bien immobilier au potentiel acquéreur. Dans ce cas précis, on parle d’engagement unilatéral qui ne concerne que le vendeur. S’agissant de la promesse de vente, le bénéficiaire, c’est à dire l’acheteur, n’est nullement engagé.

C’est donc là que se situe la différence entre compromis de vente et promesse (unilatérale) de vente. Le compromis de vente engage à la fois l’acheteur et le vendeur mais la promesse de vente ne concerne que le vendeur. L’acheteur n’a aucune obligation envers celui-ci.

La signature du compromis de vente

Le compromis de vente peut être fait soit sous-seing privé entre le vendeur et l’acheteur, soit réalisé par un notaire. Il peut également prendre la forme d’un acte établi par une agence immobilière au Sénégal. Dans le cas où l’acte est réalisé devant un notaire, les émoluments de ce dernier sont à la charge de l’acquéreur. Étant donné qu’une transaction immobilière constitue une opération délicate, il est recommandé aux deux parties de se tourner vers un notaire dans le cas de l’établissement du compromis de vente ou vers un spécialiste du domaine immobilier.

Les pièces à fournir dans le cadre de la signature du compromis de vente

Pour que la signature du compromis de vente soit valide, le contrat doit être accompagné d’un certain nombre de documents annexes.  Ces derniers sont une condition sine qua non au bon déroulement de la procédure. La promesse synallagmatique de vente doit entre autres comporter :

–          Une description complète et détaillée du bien immobilier qui fait l’objet de la transaction ;

–          Les diagnostics techniques effectués sur le bien ;

–          Le prix de vente du bien immobilier.

La signature du compromis de vente au Sénégal est aussi marquée par le versement d’un acompte d’un montant équivalent à 10% du prix de vente du bien. Encore appelé dépôt de garantie, cet acompte permet au potentiel acquéreur de confirmer son intention d’achat et de concrétiser la procédure de vente.

Si la résidence vendue via le programme immobilier au Sénégal constitue un lot de copropriété, il faudra annexer au compromis de vente, certaines informations en ce sens. Il s’agit essentiellement de :

–          Documents relatifs à la gestion de l’immeuble : le règlement de copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, la fiche synthétique de copropriété, etc.

–          Pièces relatives à la gestion financière de l’immeuble : le budget prévisionnel, le montant des charges courantes, le carnet d’entretien de l’immeuble, la situation des impayés…

La possibilité de rétractation

Dans le cadre d’un compromis de vente au Sénégal, l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours. Cela constitue la période légale au bout de laquelle il peut renoncer à l’achat du bien immobilier sans conséquences. Ce délai de rétractation légal prend effet à partir du moment où l’acheteur reçoit en mains propres le compromis de vente ou lors de la réception de la lettre recommandée notifiant cette promesse synallagmatique de vente.

Si avant la fin des dix jours, l’acquéreur ne souhaite plus poursuivre la transaction, il lui suffit simplement d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur, et ce avant l’expiration effective du délai légal de 10 jours. Une fois cela fait, il lui sera reversé l’acompte de 10% qu’il avait effectué et ce sans pénalités. Quant au vendeur, il ne dispose d’aucun délai de rétractation. Son engagement à vendre le bien immobilier doit être définitif, et ce dès la signature du compromis de vente.

Les conditions suspensives d’un compromis de vente au Sénégal

Malgré la bonne volonté des deux parties de conclure la transaction immobilière, certains facteurs peuvent entraver la poursuite des opérations. Il s’agit des conditions suspensives qui sont susceptibles d’entraîner l’annulation de la vente. Si l’une d’entre elles se réalise, la vente devient caduque et le compromis de vente s’annule. Pour éviter les surprises désagréables, ces conditions doivent être prévues dans le contrat.

–          La condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt immobilier :

Après la signature du compromis de vente, l’acquéreur a au moins un mois pour réunir les fonds nécessaires au financement de son achat immobilier. Généralement, il va opter pour un crédit immobilier. Mais étant donné qu’il n’a pas 100% de chances d’obtenir ledit crédit, il se pourrait qu’en cas de refus de la part de sa banque, il se retrouve dans l’incapacité de poursuivre l’opération immobilière. Ainsi, le compromis doit prévoir que si l’acheteur n’obtient pas de prêt immobilier, la vente est annulée.

–          La condition suspensive relative à l’acquisition du permis de construire

Pour lancer des travaux de construction au Sénégal, l’obtention d’un permis de construire est obligatoire. Toutefois, lancer la démarche d’acquisition du permis ne garantit pas à l’acquéreur qu’il pourra l’obtenir. Les autorités administratives peuvent se montrer réticentes à le lui octroyer et ce pour diverses raisons. Une condition suspensive peut donc être ajoutée au compromis au cas où le permis de construire n’est pas délivré à l’acquéreur.

La clause pénale

Pour sécuriser la transaction, il est possible d’inclure une clause pénale dans le compromis de vente. L’insertion de cette clause garantit le versement de dommages et intérêts à une des deux parties au cas où l’autre décide de mettre fin à la transaction pour une raison autre que celles prévues dans les conditions suspensives ou après l’expiration du délai légal de rétraction (pour l’acheteur).

La clause pénale est donc intéressante aussi bien pour le vendeur que l’acheteur car elle leur garantit que chaque partie pourra respecter ses obligations envers l’autre. 

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Alioune SECK

Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !

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