La notion d’avant contrat en matière immobilière au Sénégal

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Connu aussi sous le nom de pré-contrat, l’avant contrat immobilier est l’étape qui précède l’acte final qu’est la vente. Il sert à jeter les bases des préparatifs du futur contrat de cession immobilier. Sa valeur n’est pas identique à celle du contrat mais tout comme ce dernier, il dispose d’effets juridiques. Quelles sont ses différentes formes ? Quels sont les effets produits ? Quid de sa violation ?

Les formes de l’avant contrat

L’avant contrat se matérialise par une promesse de vente. Cette promesse est aussi un acte juridique qui se traduit par écrit. Elle peut prendre deux formes :

La promesse synallagmatique (bilatérale) de vente : ou les deux parties décident ensemble d’un commun accord de se lier dans un pré-contrat avant de réaliser la vente. Le vendeur promet de vendre le bien à l’acquéreur. Tandis que ce dernier sera tenu par cette promesse d’acheter le bien au moment venu à un prix déterminé conjointement.

Avant contrat immobilier Sénégal
Avant contrat immobilier Sénégal

La promesse unilatérale de vente ou d’achat : la promesse est prise pour le compte d’une seule partie. Dans ce cas de figure, il ne va lier que la partie tenu par la promesse et va produire des effets juridiques uniquement sur cette partie (contractant). Ainsi le vendeur tout comme l’acquéreur peut personnellement de leur propre gré être débiteur (titulaire d’une obligation) envers l’autre dans le cadre de la promesse unilatérale.

Les effets de l’avant contrat

La promesse de vente qu’elle soit unilatérale ou mutuelle produit des conséquences sur les parties. 

En principe dans la promesse de vente, le vendeur doit conserver le bien immobilier pour le compte de l’acquéreur. Cependant, il dispose d’un délai afin de s’exécuter. Par contre l’exécution n’est pas forcée pour l’acquéreur. Il pourra à la fin du délai lever l’option d’achat et rendre effectif le contrat de vente. Il peut aussi ne pas activer l’option d’achat.

  • La promesse d’achat : elle fait naître des obligations sur le futur acquéreur. Mais le vendeur doit manifester son consentement au projet d’achat. 
  • La promesse bilatérale de vente : elle est considérée comme une vente parfaite. Mais il faudra que les parties accomplissent les formalités nécessaires à la vente. En l’espèce, le recours au service du notaire donnera à la promesse une valeur comparable à celle de l’acte de vente définitif.

La rétraction est aussi possible à condition d’être précisée dans la promesse sinon des sanctions seront prononcées.

Sanctions de la violation de l’avant contrat

Le non-respect de la promesse de vente va engager la responsabilité contractuelle de l’auteur. Il peut arriver dans le cadre de la promesse de vente que le promettant n’honore pas ses engagements. Et va procéder à la vente du bien immobilier à un tiers acquéreur. Dans cette situation, le bénéficiaire ne pourra pas demander l’annulation de la vente. Mais sera en mesure de réclamer des dommages et intérêts.

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Néanmoins l’annulation de la vente sera admise au bénéficiaire déchu si les cas suivants se présentent :

  • lorsque le tiers acquéreur est de mauvaise foi : c’est-à-dire le tiers a acquis le bien en ayant connaissance de la promesse de vente faite par le promettant au bénéficiaire. Ou encore en étant informé sur les intentions du bénéficiaire à lever l’option et de conclure la vente.
  • lorsque le bien promu est a fait l’objet d’une cession gratuite : des libéralités sur le bien promu sont formellement interdites et peut causer l’annulation de l’acte par le bénéficiaire (comme exemple : une donation ou un legs du bien promu).  
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