L’investissement locatif au Sénégal fait partie des plus rentables. Toutefois, lorsque vous mettez votre bien immobilier au Sénégal sous un bail, il y a des potentiels risques locatifs qui peuvent se présenter. Même si le contrat de location soumet le locataire et vous-même à des droits et obligations, certains facteurs peuvent entraver le bon déroulement du bail. C’est pourquoi il est important de connaître les différents risques liés à la location de votre bien immobilier au Sénégal afin de vous protéger contre ceux-ci.
Le cas où le locataire de votre bien immobilier décède
Facteur peu souhaitable mais sur lequel vous ne pouvez pas agir, c’est le décès de votre locataire. Généralement dans ce cas, le bail de location peut être transféré sur demande au conjoint survivant du locataire. Il est aussi possible que le bail de location soit transféré aux descendants du locataire décédé, c’est-à-dire à ses enfants, à ses ascendants ou encore à toute personne qui partageait le bien immobilier avec le locataire depuis un certain temps.
Dans le cas d’une colocation par exemple, vous pourrez modifier le contrat de location et le mettre au nom d’un autre colocataire du bien immobilier. De même, si l’ancien locataire sous-louait le bien immobilier à un sous-locataire, si ce dernier s’engage à payer le montant du loyer défini dans le contrat, le bail peut être transféré à son nom.
Au cas où le locataire n’aurait pas de descendant, de conjoint, ou qu’il n’y aurait aucun individu légitime au transfert du bail, le contrat de location prend fin le jour même du décès du locataire.
Un locataire qui crée des nuisances dans la résidence
Avant de vous engager avec un locataire, vous devez lui spécifier les règles à respecter au niveau du logement en plus des conditions du bail. Toutefois, il peut arriver que le locataire ne respecte pas le règlement de copropriété ou aucune des règles de bon voisinage. Il pourrait très bien perturber ses voisins en causant des pollutions sonores (Forts bruit la nuit ou dans la journée) ou des nuisances olfactives. Dans ce cas, vous avez le devoir en tant que bailleur d’intervenir pour régler la situation. La première chose à faire est de rendre une visite au locataire et lui faire part de façon amiable de la gêne qu’il cause à ses voisins. Si après cette démarche, il ne se ressaisit pas, vous pouvez le prévenir une deuxième fois mais cette fois-ci par courrier recommandé avec accusé de réception.
Cette mise en demeure doit stipuler au locataire qu’il faudra qu’il mette fin à ses agissements dès réception de la lettre. On vous recommande de faire accompagner cette mise en demeure d’éléments constatant les nuisances dont le locataire est responsable. Cela peut être par exemple des pétitions des autres locataires ou le constat d’huissier.
Si malgré les avertissements les nuisances persistent, cela constitue un motif valable pour mettre fin au contrat de location.
Le locataire qui ne paye plus son loyer
Dans le cas d’un bail de location, le locataire obtient un droit de jouissance sur le bien immobilier à condition qu’il paye le loyer mensuel dans les délais et conditions prévus dans le contrat. Toutefois, il peut arriver que le locataire soit en incapacité de s’acquitter du paiement de son loyer. C’est là le cauchemar de tous les bailleurs au Sénégal: un locataire qui ne peut plus payer.
Les raisons de cette incapacité sont nombreuses : pertes d’emploi, retard de solaire, etc. Certains locataires peuvent aussi stopper volontairement le paiement de leur loyer en vue d’exiger de votre part la réalisation de certains travaux sur le bien immobilier. Même si vous pourriez être tenté de mettre à la porte un locataire à partir du moment où il ne paye plus son loyer, la loi sur la location au Sénégal vous oblige à passer par une autre méthode.
La première chose à faire est d’essayer un règlement de la situation à l’amiable. Le locataire insolvable pourrait vous expliquer les raisons de ces retards de paiement et vous pourrez définir ensemble un échéancier de paiement. Ou alors, vous pourrez lui envoyer un commandement de payer par acte d’huissier si la procédure à l’amiable n’aboutit pas. Si le locataire reçoit ce document, il devra s’acquitter des loyers impayés dans un délai de 30 jours. Passé ce délai, s’il ne paye ses dettes, le contrat de location prend fin et la procédure d’expulsion pourra être entamée avec un huissier de justice.
Comment se prémunir des risques liés à la location d’un bien immobilier au Sénégal ?
Au Sénégal, la plus grande peur des bailleurs est de se retrouver face à un locataire qui ne peut plus ou ne veut pas payer son loyer. Ajouté au fait que les procédures judiciaires peuvent coûter cher et être assez longues, il vaut mieux dès le départ chercher des solutions pour se protéger des risques liés à la location de son bien immobilier au Sénégal. Que faire dans ce cas ?
– Souscrivez une assurance impayée pour la location de votre bien immobilier au Sénégal
Peu connue au Sénégal, la couverture loyers impayés permet de vous protéger contre les défauts de paiement du loyer de la part du locataire. Rapprochez-vous des différents organismes d’assurances présents sur le territoire pour voir quelles sont les modalités qu’ils pourraient vous proposer.
– Exigez un dépôt de garantie lors de la location de votre bien immobilier au Sénégal
Communément appelé caution au Sénégal, le dépôt de garantie est exigible à l’arrivée du locataire dans le logement. Son paiement s’effectue dès la signature du bail de location et correspond généralement à un mois de loyer. Elle sert à couvrir les dégradations causées par le locataire dans le logement au cours de son séjour.
– Confiez la gestion de votre bien immobilier à une agence
La gestion d’un bien immobilier en location au Sénégal peut être très chronophage. Pour éviter de perdre du temps à courir derrière les locataires, vous pourrez confier cette tâche à une agence immobilière. Cette dernière se chargera de trouver pour vous, les locataires les plus solvables pour votre logement. Certaines agences peuvent même vous proposer des couvertures en cas d’impayés.
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Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !
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