Au-delà de l’obligation de respecter le règlement de la copropriété, tout copropriétaire au Sénégal a le devoir de s’acquitter d’un certain nombre de charges relatives à la copropriété. Ainsi, il doit payer des charges courantes qui se déclinent en deux catégories distinctes. On a dans un premier temps les charges générales et dans un second temps des charges dites spéciales qui regroupent les dépenses liées à l’entretien des équipements communs ou des services collectifs. A quoi correspondent les charges de copropriété au Sénégal ? Comment sont-elles réparties ? Eléments de réponse dans la suite de cet article.
Les charges de copropriété au Sénégal : késako ?
Elles correspondent tout simplement à des dépenses engagées dans une copropriété au Sénégal en vue de l’entretien de celle-ci et du maintien de son bon fonctionnement. Les charges de copropriété au Sénégal sont généralement votées en Assemblée Générale (AG).
Elles sont aussi prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété. Toutefois, certaines charges hors budget peuvent subvenir. Il s’agit des dépenses exceptionnelles que doivent opérer l’ensemble des copropriétaires pour le bien commun.
Quelles sont les charges prévues dans le budget prévisionnel d’une copropriété au Sénégal ?
Les dépenses obligatoires, indispensables et irrégulières qui sont engagées en vue de l’entretien de la copropriété et de l’administration des parties communes sont celles qui sont rangées dans la catégorie charges courantes. Ce sont essentiellement les postes de dépenses liées:
– Au paiement des honoraires du syndic de copropriété ;
– À la rémunération du personnel d’entretien et de surveillance de l’immeuble ;
– Le paiement des menus travaux et réparations sur l’immeuble ;
– L’entretien des parties communes : escaliers, ascenseurs, espaces verts, piscine, etc.
Toutes ces dépenses doivent être introduites dans le budget prévisionnel de la copropriété. Ce dernier doit être établi par le syndic et voté en Assemblée Générale par le syndicat des copropriétaires.
Qu’en est-il des charges exceptionnelles ?
Contrairement aux dépenses présentées précédemment, les charges exceptionnelles comme l’indique leur nom sont imprévisibles. Elles ne sont donc pas prévues dans le budget prévisionnel. Ce sont des charges exceptionnelles qui peuvent concerner les dépenses liées aux gros travaux d’entretien et d’amélioration de l’immeuble. Ces dépenses hors budget prévisionnel sont votées au coup par coup en assemblée générale de copropriété. Elles concernent notamment :
– Les travaux de ravalement de façade par exemple ;
– L’agrandissement des superficies des parties communes ;
– La réfection des peintures au niveau des parties communes ;
– La création d’équipements communs ;
– Les travaux de réfection de toiture ;
– La surélévation de l’immeuble, etc.
Il faut savoir que toutes ces dépenses même si elles sont exceptionnelles et hors budget prévisionnel constituent des charges dont tout copropriétaire doit s’acquitter.
Comment s’effectue la répartition des charges dans une copropriété ?
En matière de charges de copropriété au Sénégal, il y a ce qu’on appelle charges générales et d’autres dépenses qui sont considérées comme charges spéciales. La loi n° 88-04 du 16 juin 1988 sur la copropriété des immeubles bâtis au Sénégal apporte plus d’éclaircissements sur le sujet en ces termes : « les copropriétaires sont tous tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. ».
Conformément à l’énoncé de cette loi, pour définir une charge spéciale dans une copropriété au Sénégal, il faudra tenir compte du critère d’utilité. En outre, la répartition des charges s’effectue selon leur nature et donc leur utilité pour les copropriétaires.
Les charges spéciales dans une copropriété au Sénégal
Les charges spéciales dans le cadre d’une copropriété ne concernent que certains copropriétaires. Ainsi, ils visent des postes de dépenses bien spécifiques. A titre illustratif, on peut citer les frais de maintenance de l’ascenseur.
Ici, ces frais constituent une dépense spéciale car elles ne concernent que les copropriétaires des lots qui se situent en étages. Ceux qui habitent au rez-de-chaussée par exemple n’auront pas besoin de s’acquitter des frais de maintenance des ascenseurs parce qu’à priori ils ne les utilisent pas. Les ascenseurs ne sont donc pas utiles pour ceux-ci. Ainsi, la répartition des charges spéciales dans le cadre d’une copropriété dépend de l’utilisation que font les copropriétaires des services et équipements collectifs.
Les charges générales dans une copropriété au Sénégal
Les charges générales quant à elles concernent au même titre tous les habitants de l’immeuble. Elles impliquent donc l’ensemble des copropriétaires et représentent les frais servant à couvrir l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes de l’immeuble. Entre autres :
– Les cotisations pour les assurances obligatoires souscrites ;
– Les honoraires du syndic ;
– Le nettoyage des parties communes ;
– L‘enlèvement des ordures ;
– Les travaux de réfection ou de rénovation ;
– La rémunération du personnel d’entretien, etc.
En ce qui concerne la répartition des charges, si elles sont générales, la répartition se fait par le quote-part des parties communes détenu par chaque copropriétaire. Ainsi, le calcul des charges à payer par personne se fait proportionnellement aux tantièmes.
Pour la répartition des charges spéciales, elle se fait en tenant compte objectivement du critère d’utilité. C’est-à-dire en en fonction du degré d’utilité que représente l’espace ou l’équipement qui fait objet de la dépense pour le copropriétaire.
Comment s’effectue le vote des charges de copropriété au Sénégal ?
Toutes les charges de copropriété sont votées au cours de l’assemblée générale des copropriétaires. C’est au cours de cette AG qu’est voté le budget prévisionnel. Ce dernier permet de prendre en charge toutes les dépenses courantes liées à l’immeuble. Ces dépenses sont par la suite réparties en charges générales et spéciales. Toutefois, il existe des charges exceptionnelles qui ne sont pas prévues par le budget prévisionnel voté en AG. Ces frais sont votés en même temps que les travaux qu’ils servent à financer.
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Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !
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