En général, tout contrat repose sur le principe d’équivalence concernant les obligations des parties. Cependant, l’équilibre contractuel recherché n’est pas toujours au rendez-vous. Il peut arriver parfois que l’une des parties dans un contrat subisse un préjudice. Dans ce cas, l’on parle de lésion. Celle-ci désigne un déséquilibre observé au niveau des prestations contractuelles. En matière immobilière, la lésion est généralement invoquée lorsque le prix de vente d’un bien immobilier est largement inférieur à sa valeur. Quel est le champ d’application de la lésion en immobilier au Sénégal et quelles sont ses implications ?
Le champ d’application de la lésion au Sénégal
La lésion ne peut être invoquée que dans le cadre d’un contrat synallagmatique. C’est-à-dire, qu’il faut impérativement qu’il y ait deux parties et que chacune d’elles soit titulaire d’obligations envers l’autre. On ne saurait donc parler de lésion lorsqu’il s’agit d’un contrat unilatéral par exemple car celui-ci ne crée pas d’obligations réciproques entre les deux parties. Le déséquilibre ne pourra être apprécié que si chacune des parties est tenue d’une prestation envers l’autre.
En outre, la lésion doit être observée au moment de la formation du contrat. Il faut donc que le déséquilibre provienne d’un vice originel. C’est-à-dire, dans le cas où l’une des parties a été induite en erreur par l’autre, uniquement dans le but d’avoir son consentement. La lésion sera donc reçue uniquement si le consentement de la personne a été altéré.
La lésion fait également appel à un vice objectif qui veut que le déséquilibre invoqué soit purement économique.
Les conséquences de la lésion au Sénégal
Lorsqu’elle est admise, la lésion en immobilier au Sénégal peut donner lieu à deux types de sanctions.
– La nullité :
La lésion rend nul le contrat car elle sanctionne un vice de consentement : le consentement étant une condition essentielle pour garantir la validité d’un contrat. Ainsi, la lésion anéantit le contrat de telle sorte que les parties sont renvoyées à une situation antérieure à sa formation. Autrement dit, tous les effets du contrat vont disparaître et l’on considérera qu’un tel contrat n’a jamais existé.
– La révision du contrat :
Dans certaines situations, si le déséquilibre créé n’est pas tellement grand, le juge peut procéder au maintien du contrat. Il va ensuite effectuer un rééquilibrage de celui-ci. Le prix du bien immobilier au Sénégal pourrait alors être revu à la baisse en fonction de sa valeur réelle. Ainsi, l’équilibre contractuel sera rétabli.
La lésion et le principe de l’imprévision au Sénégal
L’imprévision tout comme la lésion crée un déséquilibre contractuel. En effet, lorsqu’elles surviennent, elles lèsent l’une des parties au contrat, du fait de la différence qu’elles créent en termes de prestations dues.
Il convient de noter que si la lésion s’observe au moment de la formation du contrat, l’imprévision quant à elle apparaît souvent en cours d’exécution du contrat. L’imprévision va provenir ainsi d’un événement inattendu qui vient bouleverser l’équilibre ou l’économie du contrat initial. Elle doit donc résulter d’un fait indépendant de la volonté des parties et qui rend l’exécution du contrat anormale et onéreuse pour l’une des parties.
Face à une imprévision, il faudra adopter des mesures similaires à celles appliquées en cas de lésion. Une renégociation du contrat sera donc demandée par la partie lésée. A défaut de pouvoir l’obtenir, une résolution du contrat va s’en suivre contrairement au cas de la lésion où c’est la nullité du contrat qui devra être prononcée.
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