Le contrat de vente immobilière n’est pas un acte à prendre à la légère. En effet, au-delà des conditions générales qui y sont associées, certaines dispositions complémentaires l’accompagnent afin de sécuriser au maximum toutes les transactions immobilières au Sénégal. Le bien immobilier qui fait objet de l’opération de vente ayant une valeur économique et sociale, la loi protège le futur acquéreur en lui offrant une garantie d’éviction ainsi qu’une protection en cas de vices cachés sur le bien immobilier ? En quoi consiste la garantie d’éviction au Sénégal ? Qu’implique-t-elle exactement ?
Qu’est-ce que la garantie d’éviction et celle liée aux vices cachés ?
Le contrat de vente immobilière fait naître des obligations de garantie que le vendeur se doit de respecter. En effet, dans le cadre d’une transaction immobilière au Sénégal, le transfert de propriété doit être accompagné de la garantie d’éviction prévue par l’article 288 du Code des Obligations Civiles et Commerciales. Cet article estime que tout trouble de jouissance sur le bien immobilier vendu sera considéré comme une éviction. Autrement dit, la garantie d’éviction veut que le vendeur répare tout désagrément constaté par l’acquéreur sur la chose vendue.
Lorsque l’acheteur du bien immobilier au Sénégal découvre un dégât entraînant une perte de jouissance totale ou partielle de celui-ci, il est en mesure d’invoquer l’éviction. On précise que cette garantie repose sur la non-déclaration du trouble au moment de la vente, c’est-à-dire lorsque le vendeur n’a pas informé au préalable l’acheteur des incommodités présentes sur la propriété. Mais dans le cas où le vendeur aurait déjà porté cela à la connaissance de l’acquéreur, ce dernier ne pourra plus invoquer l’éviction.
A côté de cette garantie, il y’a celle liée aux vices cachés qui pèse aussi sur le vendeur. Cette garantie protège le client contre les défauts ou imperfections potentielles qui pourraient être constatés sur le bien immobilier. Il s’agit ici de tout défaut (vice) rendant impossible l’usage normal du bien ou diminuant son utilité.
De qui émane le trouble de jouissance ?
Ces deux types de garantie s’exercent à titre principal sur le vendeur car la chose vendue lui appartenait. Cependant, le trouble de jouissance peut venir de son fait personnel mais aussi du fait d’un tiers au contrat. Mais dans tous les cas, l’action en réparation sera intentée contre le vendeur et sa responsabilité sera engagée peu importe la provenance du trouble.
La garantie d’éviction du fait personnel
Le vendeur est responsable de tout trouble qui empêche la jouissance tranquille du bien cédé. Le trouble peut être de fait ou de droit.
– Trouble de droit : Lorsqu’une personne revendique la propriété ou se reconnait comme étant le titulaire d’un droit réel s’appliquant sur le bien vendu (exemple : le bien est vendu à deux personnes).
– Trouble de fait : Une action commise sans droit par une ou plusieurs personnes qui empêche l’acquéreur d’user du bien immobilier dont il est désormais propriétaire (exemple : sabotage du bien vendu avant prise de possession).
La garantie d’éviction du fait du tiers
Le trouble de jouissance peut provenir d’une personne autre que le vendeur. Cependant si le trouble vient du fait d’un tiers, le vendeur ne sera garant que du trouble de droit.
En matière de garantie des vices cachés, on ne retiendra que la responsabilité du fait personnel du vendeur, qu’il soit en mesure de les connaître ou pas.
Les effets relatifs à l’invocation de ces garanties
Le trouble de jouissance peut être total ou partiel. Dans l’un ou l’autre des cas, des effets se produisent. Mais avant de prendre les sanctions nécessaires, on tient compte de la bonne foi, c’est-à-dire du sérieux de l’acquéreur qui demande la garantie.
En cas de trouble total, l’acquéreur de bonne foi après avoir demandé la restitution du prix de la vente peut réclamer :
– les frais et loyaux coûts du contrat ;
– des dommages et intérêts;
– le remboursement des impenses voluptuaires (dépenses de luxe) faites sur le bien.
Si l’acquéreur est de mauvaise foi, il pourra seulement demander au vendeur la restitution du prix.
En cas d’éviction partielle, l’acquéreur peut à son gré demander la résolution de la vente ou la réduction de ses propres obligations.
Concernant les vices cachés, l’acheteur a le choix de rendre la chose et s’en faire restituer le prix. Il peut aussi choisir de la garder moyennant restitution d’une partie du prix fixé soit à l’amiable, soit par un d’expert, soit par le juge.
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Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !
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Bonsoir ! J’éspère que ce message vous trouvera en santé.
En lisant l’article 288 du COCC, j’ai remarqué qu’il est dit que la garantie d’éviction est irrecevable en matière immobilière cela voudrait-il dire qu’elle n’existe qu’en matière mobilière ? Il est dit dans cet article :qu”En matière immobilière l’action en garantie d’éviction est irrecevable”. Peut etre que mon interprétation de l’article n’est pas correcte donc je suis toute ouïe !
Merci !
Bonjour Madame. Il nous sera difficile de nous prononcer sur certaines technicités juridiques en matière mobilières. En tout état de cause, la loi parle d’immobilier et précise que la garantie l’éviction est irrecevable.