Malgré la crise économique et les marchés financiers qui ne s’affichent pas sous leur meilleure forme, le secteur immobilier présente une certaine résistance un peu partout dans le monde. C’est également le cas au Sénégal où l’immobilier demeure une valeur refuge face à l’inflation, aux crises économiques et sanitaires. Après une année 2022 peu houleuse, que réserve la nouvelle année pour l’immobilier au Sénégal ? L’immobilier conservera-t-il son statut de valeur refuge par excellence ? Quelles sont les grandes tendances sur le plan immobilier au Sénégal en 2023 ? Eléments de réponses dans les lignes à suivre.
Le dynamisme du marché immobilier au Sénégal en 2022
Avant de s’intéresser aux tendances du marché immobilier au Sénégal en 2023, il est primordial d’établir d’abord un état des lieux du secteur en 2022. De façon générale, le marché a affiché un bon dynamisme au cours de l’année écoulée. Si en 2020, la crise sanitaire associée au coronavirus a contribué à ralentir l’activité immobilière au Sénégal, on a assisté en 2021 et en 2022, a un nouvel élan au niveau de l’achat et de la location de bien immobilier.
En ce qui concerne les prix, les statistiques indiquent que l’augmentation des prix dans l’immobilier à Dakar, pour ce qui est des loyers, a atteint un record de 256% entre 1994 et 2014. Cette forte croissance au niveau des prix a été maintenue en 2022.
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En termes de rentabilité, les résultats de l’étude Knight Frank Africa Report 2020-2021, montrent que les rendements immobiliers au Sénégal tournent autour de 6% pour l’immobilier résidentiel et 13% pour l’immobilier industriel.
Immobilier au Sénégal : A quoi faut-il s’attendre en 2023 ?
Actuellement secouée par l’inflation et la crise économique, la croissance du secteur immobilier au Sénégal devrait se maintenir. Il est également fort probable que les prix continuent de grimper à l’échelle du pays, en 2023, même s’il y aura de fortes disparités entre les prix à Dakar et ceux dans les autres régions. Les prix au m2 vont continuer à augmenter à Dakar tandis qu’ils resteront plus accessibles dans les autres régions. Mais attention, il faudra aussi se “méfier” des zones d’extensions urbaines, telles que Diamniadio, Diass, la Petite Côte…, dont le potentiel de développement risque d’exploser très bientôt. Il ne faudrait donc pas s’étonner d’observer en 2023, une tendance haussière des prix au niveau de ces secteurs géographiques.
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Où investir dans l’immobilier au Sénégal en 2023 ?
En 2023, le marché immobilier au Sénégal devrait suivre la même trajectoire d’évolution que celle de l’année dernière. Comme on l’annonçait tantôt, le marché immobilier sera de plus en plus dynamique à Dakar avec des prix plus élevés. Mais il demeurera plus souple et plus accessible sans les autres agglomérations urbaines. Pour les personnes qui veulent investir dans l’immobilier au Sénégal en 2023 et qui ont un budget faible ou moyen, on leur recommanderait donc de privilégier un investissement hors de Dakar.
Les zones telles que Saly, Mbour, Diamniadio, Thiès, etc., sont des villes moyennes disposant d’un potentiel de rendement plus élevé. Elles constituent aussi des zones d’investissement sûres. L’investissement immobilier, hors de Dakar, dans une région en plein développement est à privilégier en 2023 pour qui souhaite obtenir des plus-values intéressantes dans quelques années.
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Faut-il craindre l’éclatement d’une dangereuse bulle immobilière au Sénégal en 2023 ?
La bulle immobilière est une situation dans laquelle les prix des biens immobiliers augmentent de façon anormale. Il s’agit souvent d’un effet de spéculation dû à des investisseurs qui cherchent à obtenir une rentabilité trop rapidement sur leur investissement. Cette bulle éclate quand le prix des biens mis en vente s’avère trop éloigné de leur valeur réelle. Ce qui cause une chute soudaine et drastique de la demande. Tout porte à croire que l’évolution du marché immobilier au Sénégal peut aboutir à une bulle immobilière.
En effet, les prix sur le marché augmentent trop rapidement, surtout à Dakar, tandis que le pouvoir d’achat suit une tendance baissière depuis quelques années. Si aucun travail de régulation n’est effectué de la part de l’Etat, il se pourrait que l’on assiste à un krach immobilier au Sénégal dans les prochaines années.
Qu’en sera-t-il de la révision des loyers ?
Impossible d’aborder les tendances de l’immobilier au Sénégal en 2023 sans s’interroger sur la question des loyers. L’augmentation effrénée des loyers fait partie des facteurs qui secouent le marché immobilier au Sénégal depuis plusieurs années. En seulement 8 ans, les loyers au Sénégal ont enregistré une hausse de 200%.
Après un premier échec en 2014, l’Etat sénégalais a lancé fin 2022, un nouveau projet de loi visant à réguler le secteur immobilier locatif et surtout à faire baisser les loyers. Les mesures prises incluent entre autres, une baisse de 5% pour les loyers de plus de 500 000 FCFA, 10% pour ceux allant de 300 000 FCFA à 500 000 FCFA et 20% pour ceux inférieurs ou égaux à 300 000 FCFA. Ce projet de loi soumis à l’assemblée nationale était censé entrer en vigueur dès le 1er janvier 2023. Mais à l’heure actuelle, rien n’est encore effectif.
En 2023, le marché immobilier au Sénégal pourrait aussi enregistrer une potentielle croisade entre l’Etat et les bailleurs/courtiers, qui peuvent se montrer récalcitrants, en prenant à leur tour, des mesures pour contourner cette loi.
Par rapport à ce projet de révision des loyers, Keur City se montre assez dubitatif car sans stratégie de mise en application et la prise de solutions structurelles pour faciliter la mise en oeuvre effective de cette loi, il y a de fortes chances que cette énième initiative étatique se transforme en poudre de perlimpinpin.
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Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !
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