Le bail emphytéotique au Sénégal : tout savoir

bail emphytéotique Sénégal

Au Sénégal, l’occupation du Domaine de l’Etat est permise aux particuliers. Plusieurs mécanismes ont d’ailleurs été mis en place à cet effet dont le bail emphytéotique. Ce dernier permet une jouissance longue durée (18 ans à 50 ans) d’une dépendance du domaine de l’Etat. Les bénéficiaires de ce bail sont tenus d’y réaliser des bâtiments à usage d’habitation ou des constructions à usage agricole, industriel, commercial, etc. Quelles sont les conditions d’obtention d’un bail emphytéotique au Sénégal ? Quelles sont les garanties qu’offre ce type de bail ? Comment y mettre fin ?

Les conditions à respecter pour obtenir un bail emphytéotique au Sénégal

Avant de prétendre au droit de bail, il faut au préalable occuper la dépendance convoitée. Celle-ci devra se situer dans le domaine privé de l’Etat qui constitue la seule partie du domaine national pouvant être aliénée. Des conditions supplémentaires doivent être observées pour bénéficier d’un bail emphytéotique au Sénégal.

Bail emphytéotique au sénégal_
Bail emphytéotique au Sénégal

Entre autres :

          Le respect de la durée légale du bail : la législation sénégalaise prévoit 18 ans au minimum et 50 ans au maximum, avec possibilité de prorogation ou de renouvellement au-delà des 50 ans ;

          Une obligation de mise en valeur de la dépendance cédée dans un délai de 24 mois ;

          Le paiement d’un loyer à l’avance : il faut noter que le montant du loyer est révisable, annuel et calculé en fonction de la zone et de la superficie occupée ;

          Une obligation pour le preneur de supporter toutes les charges relatives à l’immeuble et notamment de payer les contributions foncières et les taxes ;

          La soumission à un contrôle effectué par les agents de l’Etat habilités pour cet effet afin de voir si le preneur respecte les obligations qui lui sont imposées.

La demande d’un bail emphytéotique au Sénégal s’effectue au niveau des domaines où se situe l’immeuble. Un extrait du plan foncier certifié par le chef du cadastre doit aussi être joint à la demande. A noter que le traitement de la requête s’effectue généralement entre 3 à 6 mois.

Les garanties qu’offre le bail emphytéotique

L’article 39 du Code du Domaine de l’Etat stipule que « le bail emphytéotique confère au preneur, ou emphytéote, un droit réel susceptible, notamment d’hypothèque… ». Le titulaire du bail dispose ainsi d’un droit réel sur la dépendance et pourra s’en servir comme une hypothèque. Par définition, un droit réel renvoie à une prérogative (pouvoir) directe et immédiate de la personne sur le bien. Il peut donc être considéré comme un droit de propriété. Toutefois, dans le cadre d’un bail emphytéotique, il existe une petite nuance.

Bail emphytéotique au sénégal_
Bail emphytéotique au Sénégal

En réalité, le bail emphytéotique tout comme le droit de propriété offre à son détenteur un privilège direct sur un bien avec la possibilité d’en user et d’en percevoir les fruits. Mais, contrairement au droit de propriété, le droit réel qu’offre le bail emphytéotique au Sénégal, ne permet pas de disposer de la chose. C’est-à-dire que la vente du droit de bail ne sera pas possible car les terres appartiennent toujours à l’Etat qui représente ici le bailleur. Dans le cas d’un bail emphytéotique, le preneur peut être considéré comme un locataire qui a des droits mais aussi des limites.

Bail emphytéotique au sénégal_
Bail emphytéotique au Sénégal_

Le bail emphytéotique est aussi susceptible d’hypothèque selon la loi. L’hypothèque est un droit accordé à un créancier sur un bien immeuble pour garantir le paiement de sa dette. En effet, en obtenant ce droit, le titulaire du bail peut se servir des terres occupées comme garantie au niveau des institutions bancaires. Ainsi, si le preneur souhaite obtenir des fonds (prêts) pour lancer une activité, il pourra hypothéquer son droit de bail sans qu’il soit dépossédé du bien.   

La fin du contrat de bail emphytéotique au Sénégal

Le contrat de bail peut prendre fin de diverses manières. L’expiration du délai est la première forme de rupture si le preneur n’a pas introduit une demande de prorogation ou de renouvellement. Dans ce cas, l’Etat reprend son bien sans indemnité.

Bail emphytéotique au Sénégal

Le bail peut aussi prendre fin à la demande de l’une des parties au contrat : soit à la demande du preneur, soit à celle de l’Etat. Selon la partie qui prononce la volonté de résiliation, des conséquences seront observées.

          La résiliation par le preneur 

Le titulaire du droit de bail emphytéotique au Sénégal peut mettre fin au contrat de son propre chef. Il lui est demandé dans ce cas de régler le loyer échu avant son départ. La remise en état des lieux peut aussi être imposée au preneur. Ceci donne le pouvoir à l’Etat, en cas de carences fautives du preneur, d’exiger de celui-ci la réalisation des travaux nécessaires à ses frais.

          La résiliation par l’Etat 

Si le preneur n’a pas exécuté ses obligations, l’Etat est en droit de mettre fin au contrat sans indemnisation. Une mise en demeure sera alors adressée au preneur afin de l’informer. Celle-ci sera suivie d’un arrêté du Ministre des Finances, trois mois après, si la lettre reste sans suite.

L’Etat peut aussi rejeter la demande de prorogation ou de renouvellement du preneur. Dans ce cas de figure, l’Etat est tenu de payer une indemnité au preneur correspondant aux coûts non amortis des aménagements, constructions et installations existantes.

A lire aussi :

 

 

                                     

 

0 0 votes
Évaluation de l'article

Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !

S’abonner
Notifier de
guest
0 Commentaires
Inline Feedbacks
Voir tous les commentaires

Compare listings

Compare
0
Nous aimerions avoir votre sur cet article ;)x
()
x