Le bail à construction au Sénégal: l’essentiel à savoir

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Le bail à construction constitue en réalité un contrat de location. Dans ce type de bail, la terre représente le bien loué sur lequel des édifices sont bâtis. En obtenant un bail à construction, le locataire a la possibilité d’accomplir des constructions sur une dépendance foncière qui ne lui appartient pas en réalité. Quelles sont les conditions pour réaliser ce contrat ? Quels sont les effets du bail à construction au Sénégal ? Quid de son extinction ?

Le bail à construction : un contrat de type immobilier

Le bail à construction au Sénégal dispose de toutes les caractéristiques propres à un contrat. L’objet du bail (un terrain nu) est déterminé et licite. Le consentement des deux parties est aussi observé, ce qui renvoie au respect du droit commun des contrats. D’ailleurs, au niveau de l’article L113 du code de la construction sénégalaise, on peut lire que « seul peut consentir au bail, celui ou ceux qui ont le droit d’aliéner… ». Ce qui veut dire que seul le propriétaire du terrain a le pouvoir de conclure un contrat de bail.

Le bail à construction au Sénégal
Le bail à construction au Sénégal

Ledit contrat de bail détermine aussi les droits respectifs du bailleur et du preneur. Etant donné que le terrain appartient au bailleur qui le cède au preneur pour des constructions, la détermination des droits de propriété sur le préexistant et les réalisations demeurent un point essentiel du contrat.

En outre, le bail à construction est soumis au régime particulier relatif au contrat immobilier. Il convient de noter ici que l’intervention du notaire est indispensable pour garantir la validité du contrat. Ainsi, tout acte juridique sur le terrain, notamment les droits du preneur ainsi que la constatation dudit bail, doivent être certifiés par un acte authentique.

La durée du bail est aussi une condition qu’il faudra stipuler dans les clauses du contrat.

Les effets du contrat de bail à construction

En principe, le bailleur est propriétaire du terrain et le preneur, propriétaire des constructions. Cependant, l’occupant ou le preneur est à la fois responsable des charges relatives aux constructions et au terrain. Mais il est aussi titulaire d’un droit réel sur l’immeuble cédé.

Les obligations du preneur :

          Une obligation d’entretien et de réparation : en plus de l’objet du bail qu’est la construction d’édifice, le preneur est tenu du maintien des constructions en bon état, de l’entretien et des réparations de toute nature durant le bail.

          Les charges relatives aux constructions et au terrain : il est tenu de régler les impôts et les taxes (charges financières) et les servitudes passives (toutes contraintes qui pèsent sur l’immeuble).

Le preneur est aussi titulaire d’un droit réel immobilier sur l’immeuble. Il pourra ainsi hypothéquer l’immeuble ou les constructions réalisées. C’est-à-dire, il peut s’en servir comme garantie, s’il a des dettes. Il peut en outre céder tout ou partie de ses droits ou les apporter en société.

La fin du bail à construction au Sénégal

Le bail à construction au Sénégal prend fin naturellement avec l’expiration du délai (durée) prévu dans le contrat. Dans ce cas de figure, à défaut de ne pas avoir effectué la répartition des droits respectifs de propriété sur le préexistant et les réalisations apportées, le bailleur va hériter de l’ensemble.

L’expiration du délai va aussi éteindre tous les droits et obligations du preneur. Par conséquent, les servitudes passives (contraintes) et autres privilèges (hypothèque, baux, titre d’occupation etc.) acquis par le preneur durant le bail vont s’éteindre immédiatement avec l’expiration du bail.

Le bail à construction au Sénégal
Le bail à construction au Sénégal

Le bail à construction au Sénégal peut aussi prendre fin à l’amiable sur l’initiative des deux parties.

La résiliation judiciaire est aussi une option qui peut mettre fin au bail. Ceci fera intervenir le juge qui va procéder à la résiliation du bail sur l’initiative de l’une ou l’autre partie.

Dans ces situations, la loi stipule que tout droit ou obligation né avant la demande de résiliation (justice) ou de l’acte constatant la résiliation, s’éteindra qu’avec l’expiration du délai initial prévu.

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Évaluation de l'article

Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !

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