6 questions à poser au promoteur avant d’acheter en VEFA au Sénégal

Acheter en VEFA au Sénégal

Vous prévoyez d’acheter un bien immobilier neuf au Sénégal ? Dans ce cas, vous allez probablement investir en VEFA. La vente sur plan consiste à acheter un programme immobilier qui n’est pas encore construit ou qui est en cours de construction. Quand on opte pour ce type d’achat, il est normal d’avoir des doutes ou de se poser des questions. Toutefois, sachez que acheter en VEFA au Sénégal est réglementé et strictement encadré par le Code de la construction. L’acheteur est donc protégé dès la signature du contrat de réservation, jusqu’à la livraison définitive du bien immobilier. Mais pour se lancer plus sereinement et éviter les mauvaises surprises, il est toujours bien de bien s’entretenir avec le promoteur immobilier et de lui poser les questions qu’il faut en cas de doute.

Question 1 : Que comprend le prix de vente indiqué sur le contrat ?

Lorsque vous achetez un bien immobilier en VEFA au Sénégal, il est très important de demander au promoteur immobilier quelles sont les prestations qui sont incluses dans le prix de vente affiché. En effet, d’un promoteur à un autre, les commodités et équipements auxquels vous aurez droit peuvent fortement varier. En ayant une idée claire de ce que comprend le prix de vente indiqué, vous pourrez prendre la décision d’abandonner ou de continuer votre projet d’achat. La réponse à cette question constitue donc un élément phare de décision qu’il ne faudrait pas négliger. 

Acheter en VEFA au Sénégal
Acheter en VEFA au Sénégal

Il existe des promoteurs immobiliers qui vous proposent :

  • des biens immobiliers clés en main, c’est-à- dire déjà équipés à 100%, fonctionnels et habitables. Ce sont donc des logements qui sont déjà habillés, du sol au plafond, et dans lesquels les propriétaires auront seulement à apporter leur touche de décoration personnelle et leurs valises. Ce sont des résidences prêtes à être habitées.
  • Des biens immobiliers semi-équipés : Ce sont les logements neufs dans lesquels on retrouve des placards intégrés dans les cloisons, des revêtements posés et certains équipements pré-installés. Mais dans les biens semi-équipés, certaines pièces telles que la cuisine peuvent être laissées nues pour permettre aux acheteurs de les personnaliser à leur guise.

Par ailleurs, certains programmes prévoient des commodités supplémentaires telles que l’accès à un parking commun, l’accès à une salle de sport, une piscine, etc. En fonction de tous les éléments qui sont inclus, le prix peut varier d’un programme immobilier à un autre. 

Question 2 : Quelles sont les caractéristiques du logement ?

Avant d’investir plusieurs dizaines de millions de FCFA dans l’achat d’un appartement neuf au Sénégal, il faut chercher à savoir à quoi ressemblera votre logement une fois sa construction terminée. Pour ce faire, il faudra s’intéresser à la structure de la résidence ainsi qu’aux installations et ​ ​équipements qui y seront présents.

Voici une liste de questions à poser au promoteur immobilier dans cette thématique : 

  • Quelle est la superficie du logement ?
  • Quelles sont les surfaces de chacune des pièces du logement ?
  • Comment est orienté l’appartement ?
  • De combien de pièces le logement est-il constitué ?
  • Quel est l’agencement interne qui a été pensé ?
  • Il y aura t-il un espace extérieur privé ?
  • Quelle est la nature des matériaux de construction utilisés ?

Toutes ces informations doivent obligatoirement figurer dans le contrat de réservation. Mais pour vous rassurer, vous pourrez toujours en parler avec le promoteur. 

Question 3 : Outre le prix d’achat, quelles seront mes autres charges ?

Acheter en VEFA au Sénégal implique généralement l’intégration d’un régime de copropriété. A cet effet, vous aurez des charges de copropriété dont il faudra vous acquitter. Pour mieux évaluer ces charges et les estimer correctement, il faudra poser la question au promoteur immobilier.

Acheter en VEFA au Sénégal
Acheter en VEFA au Sénégal

En fonction aussi du niveau d’équipement de votre bien immobilier (100% équipé, semi équipé ou non équipé), le promoteur immobilier pourra vous indiquer le budget approximatif à prévoir pour l’aménagement et la personnalisation de votre appartement neuf

Question 4 : Quels sont les futurs aménagements prévus dans le quartier ?

Pour savoir si votre investissement immobilier vous rapportera un rendement optimal, vous devez examiner la zone dans laquelle vous vous installez. Comme vous le savez, en matière d’immobilier, la qualité de l’emplacement constitue un critère essentiel pour assurer sa rentabilité. Il faudra donc vous renseigner auprès du promoteur immobilier pour savoir quelles sont les prochaines évolutions attendues dans le quartier. Par exemple, y aurait-il de nouvelles constructions (écoles, bureaux, commerces, programmes immobiliers résidentiels) prévues ? Ce sont des facteurs qui peuvent impacter sur votre rentabilité car plus il y a de nouveaux aménagements dans la zone, plus elle sera prisée. Ce qui peut avoir un impact énorme surtout si vous prévoyez de faire un investissement locatif. 

Question 5 : Comment se déroule la livraison de la construction ?

Cette question est très importante parce que c’est souvent lors de la livraison qu’il y a des soucis : défauts de construction, retard de livraison,… Ce point mérite une attention particulière et doit donc être traité avec le promoteur. Vous devez lui demander surtout ce qui se passera en cas de retard de livraison. Le promoteur, s’il est de bonne fois a l’obligation de vous faire savoir les possibilités qui s’offrent à vous face à un retard de livraison. A noter qu’au Sénégal, la loi oblige le promoteur à la signature d’une  garantie d’achèvement de l’immeuble. L’acheteur a donc l’assurance que les travaux vont être menés à terme même en cas de défaillance financière de la part du promoteur. 

Acheter en VEFA au Sénégal

Question 6 : Quel est l’échéancier de paiement à considérer pour acheter en VEFA au Sénégal ?

Le paiement d’un logement en VEFA au Sénégal est encadré par l’article 124 du Code de la construction au Sénégal. Ainsi le processus de déblocage des fonds doit respecter un échéancier fixé et dépendant du niveau d’avancement des travaux :

  • Signature de l’acte authentique de vente : 25%
  • Fondations : 5%
  • Plancher et rez-de-chaussée : 25%
  •  Pose de toiture et travaux d’étanchéité : 10%
  • Cloisons : 20 %
  • Achèvement : 5% 
  • Remise des clés : 5%

Toutefois, vous n’êtes pas obligé de suivre scrupuleusement cette grille. C’est donc un point à aborder avec le promoteur pour décider d’un échéancier de paiement plus intéressant pour les deux parties. Mais attention : le Code de la construction précise que “les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total : 35% du prix à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau, 95% à l’achèvement de l’immeuble”.

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Alioune SECK

Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !

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