Les immeubles à grande hauteur (IGH) au Sénégal

immeubles à grande hauteur (IGH) au Sénégal

En matière de construction, il n’existe pas de normes standards applicables à tous types de bâtiments. En effet, chaque type de construction en fonction de ses caractéristiques est soumis à des normes spécifiques. Par conséquent, les immeubles à grande hauteur (IGH) au Sénégal doivent répondre à des normes spécifiques relatives à leur catégorie. Quelles sont les obligations imposées aux constructions à grande hauteur ? Qu’en est-il des principes de sécurité relatifs aux IGH ?

Définition et Classement des immeubles à grande hauteur (IGH) au Sénégal

Les IGH renvoient aux bâtiments dont la hauteur du plancher du bas du dernier niveau de l’immeuble dépasse :

  • 50 mètres pour les immeubles à usage d’habitation ;
  • Et 28 mètres pour tous les autres immeubles.

Cette hauteur est prise par rapport au niveau du sol extérieur pouvant être atteint par les engins des services publics de secours et de lutte contre les incendies.

Immeubles à grande hauteur (IGH) au Sénégal
Immeubles à grande hauteur (IGH) au Sénégal

Cependant, certains immeubles dont la destination implique normalement la présence de moins d’une personne par 100 m2 de surface à chacun des niveaux ne seront pas considérés comme faisant partie des immeubles à grande hauteur (IGH) au Sénégal même si la hauteur est respectée.

Leur classification en catégories des IGH est effectuée selon leur future destination. Ainsi on distingue les :

  • H.A. : Immeubles à usage d’habitation ;
  • H.O. : Immeubles à usage d’hôtel ;
  • H.S. : Immeubles à usage de dépôt d’archives ;
  • H.T. : Immeubles à usage sanitaire ;
  • H.W. : Immeubles à usage de bureaux ;
  • H.Z. : Immeubles à usage mixte.

Les obligations imposées aux constructions à grande hauteur au Sénégal

Les immeubles à grande hauteur (IGH) au Sénégal sont soumis à un certain nombre d’obligations :

  1. La situation  de l’immeuble : Les IGH doivent être érigés au maximum à 3 Km d’un centre de secours (sauf autorisation spéciale)
  2. Contenus :
  • Seuls les établissements classés énumérés dans le décret n° 62-297 du 26 juillet 1962 seront susceptibles d’être considérés comme immeubles à grande hauteur (IGH) au Sénégal;
  • Ne sont admis dans chaque compartiment de l’IGH qu’un nombre de personnes correspondant à une occupation moyenne de plus d’une personne par dix mètres carrés hors œuvre ;
  1. Tous les travaux sur existant doivent être soumis à une autorisation de construire ;
  2. Sera jugé responsable, le propriétaire ou son mandataire, de tous les dégâts occasionnés ayant un lien de cause à effet avec l’IGH ;
  3. Pour vaincre le feu avant qu’il n’ait atteint une dangereuse extension,
    l’immeuble doit être divisé en compartiments avec des parois assez solides afin de retenir le feu au moins de deux heures dans le compartiment concerné.

Les principes de sécurité relatifs aux immeubles à grande hauteur (IGH) au Sénégal 

Par souci de protection des occupants et du voisinage, les IGH doivent respecter certains principes de sécurité établis :

  • Il est interdit d’y entreposer ou d’y manipuler des matières inflammables (sauf dérogation) ;
  • l’évacuation des occupants est assurée au moyen de deux escaliers au moins par
    Sauf dérogation aux G.H.W (Immeubles à usage de bureaux). L’accès aux ascenseurs est interdit dans les compartiments atteints ou menacés par l’incendie ;
  • Une ou plusieurs sources autonomes d’électricité destinées à remédier le cas échéant,
    aux défaillances de celle utilisée en service normal ;
  • Un système d’alarme efficace ainsi que des moyens de lutte à la disposition des services publics de secours et de lutte contre l’incendie et, s’il y a lieu, à la disposition des occupants ;
  • Concernant les compartiments :
  • en cas de sinistre dans une partie de l’immeuble, les ascenseurs et monte-charges doivent continuer à fonctionner pour le service des étages et compartiments non concernés par le feu ;
  • des dispositions appropriées doivent empêcher le passage des fumées du compartiment sinistré aux autres parties de l’immeuble ;
  • les voies de communication d’un compartiment à un autre ou avec les escaliers doivent être assurées par des dispositions étanches aux fumées en positions de fermeture et permettant l’élimination rapide des fumées introduites.

 

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Évaluation de l'article

Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !

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