La préemption est une forme d’acquisition de bien immobilier propre à la puissance publique. Au Sénégal, dans le cadre d’une vente immobilière, l’Etat demeure la cible prioritaire chez les prétendants à l’acquisition du bien. Ce dernier aura donc la possibilité de se positionner, si le bien en questions se trouve sur une zone destinée aux programmes d’habitat et d’urbanisme. La référence en la matière est la Loi n° 2008-43 du 20 août 2008 portant Code de l’Urbanisme qui traite tous les aspects relatifs à la procédure. Ainsi il s’agira dans notre article de voir: quel est le champ d’application du droit de préemption ? Comment l’Etat met en œuvre ce droit? Quelles sont les garanties attribuées au cédant ?
Le champ d’application du droit de préemption au Sénégal
La préemption est un privilège octroyé à l’Etat de se substituer à un futur acquéreur d’un bien immobilier. Cependant cette substitution à l’acquéreur potentiel privé pour reprendre les termes de la loi doit se faire si certaines conditions sont réunies.
- L’objet de la vente doit être un immeuble ou un droit réel immobilier, ou encore tous ensembles bâtis ou non bâtis
- L’immeuble en question doit se trouver dans une zone susceptible de porter des politiques d’urbanisme et d’habitat. On entend par politiques d’urbanisme au sens de la loi, les opérations suivantes : la réalisation de logements sociaux ou d’équipements collectifs ; les restaurations de bâtiments, rénovation urbaine ou restructuration; la créations d’espaces verts ;
- Il faut aussi que la vente soit volontaire et à titre onéreux (cession avec une transaction financière)
La mise en œuvre du droit de préemption au Sénégal
La procédure de la vente d’un immeuble soumis au droit de préemption passe par une déclaration au préalable. Cette déclaration se fait au niveau du service des domaines selon l’article 49 du code. Cette formalité est une obligation car sa non-observation implique la nullité de la vente.
Un délai de réponse est exigé à l’Etat pour exercer son droit de préemption. L’Etat dispose un délai d’un mois pour s’exécuter. Dépasser ce délai sans montrer sa volonté de se substituer au potentiel acquéreur vaut renonciation. Ceci interrompt la procédure et donne au propriétaire la liberté de vendre son bien à toute personne intéressée. Par contre, dès l’instant que le cessionnaire reçoit une notification provenant du titulaire du droit de préemption, il est tenu d’honorer la vente à son profit.
Il sera ainsi obliger d’informer toute personne ayant un lien de droit (locataires, occupants, preneurs) sur l’immeuble. Il est aussi à noter que cette phase comporte la fixation du prix entre les différentes parties.
Les garanties attribuées au propriétaire
Le droit de préemption constitue une entrave à la liberté de contracter. C’est pourquoi il est attribué au propriétaire des garanties dans le cadre de cette procédure. Le propriétaire à défaut de trouver un accord à l’amiable sur le bien préempté peut renoncer à la vente. En outre si le titulaire du droit de préemption renonce à son droit en cours de procédure, il sera déchu pour une période de cinq (5) ans. Autrement dit, l’Etat ne peut plus exercer la préemption à l’égard du même propriétaire et pour le même immeuble durant les cinq années suivantes à partir de la décision judiciaire.
La rétrocession est aussi possible dans le cadre de la préemption. Le propriétaire du bien préempté détient un droit de préférence sur le bien immobilier. En effet la loi prévoit un délai de cinq ans, à compter du transfert de propriété pour voir si l’immeuble est utilisé à des fins publics. Si ceci n’est pas le cas, l’ancien propriétaire ou ses ayants cause peuvent demander que le bien leur soit rétrocédé. Ce droit leur permet de récupérer le bien immobilier vendu lors de la préemption. Faudra aussi signaler dans ce sens, que le prix sera fixe à l’amiable a défaut par une décision judiciaire comme dans le cadre de l’expropriation. Selon ce même principe le prix ne pourra pas excéder le montant de la préemption. Cependant le prix sera éventuellement révisé entre les deux mutations.
