L’expropriation au Sénégal, l’essentiel à savoir

L’expropriation immobilière est un mécanisme par lequel l’Etat s’offre la faculté de saisir une partie ou la totalité de l’assiette foncière d’un particulier. Cependant le droit de propriété foncière étant un droit constitutionnellement garanti au Sénégal, l’Etat ne peut recourir à ce procédé qu’en respectant la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique (ECUP). Le fait d’imposer à l’Etat l’initiateur de l’ECUP une condition d’utilité publique avérée avant de procéder au dessaisissement des droits réels immobiliers, suffit à démontrer que cette procédure est soumise à des règles bien précises. Il sera donc intéressant de se demander les questions suivantes : quelle est la référence au Sénégal en termes d’ECUP ? Quelles sont les conditions requises pour procéder à l’ECUP ? Quels sont les biens concernés ? Et enfin quelles sont les différentes phases de l’ECUP?

Loi sur l’expropriation pour cause d’utilité publique au Sénégal

Au Sénégal c’est la loi 76-67 du 02 juillet 1976 qui constitue la base juridique de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Le texte traite par là même tous les aspects relatifs à la procédure. L’ECUP est défini selon l’article 1 de cette même loi comme « une procédure par laquelle l’Etat peut, dans un but d’utilité publique et sous réserve d’une juste et préalable indemnité, contrainte toute personne à lui céder la propriété d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier ». A la lumière de cette définition, nous pouvons déceler tous les aspects essentiels propres à l’ECUP à savoir :

• la motivation de l’ECUP. Il s’agit donc d’une utilité publique qui fait référence à tous projets ou travaux susceptibles de satisfaire l’intérêt général (lotissement, route etc.),
• la formalité préalable avant toute forme d’exécution qu’est l’indemnisation consécutive à l’expropriation pour cause d’utilité publique
• les biens pouvant faire l’objet de l’ECUP.

Quelles sont les conditions requises pour pouvoir procéder à l’expropriation pour cause d’utilité publique au Sénégal

L’ECUP est analysée comme une atteinte au droit de propriété mais légitimé par l’utilité publique qui est une condition essentielle. Une autre condition essentielle à l’ECUP est l’indemnité à verser car avant même d’activer le mécanisme il faut impérativement que l’Etat s’en acquitte.

1. Le payement d’une juste et préalable indemnité :

Le montant de  l’indemnité sera tout simplement défini sur la valeur du bien immobilier saisi par l’Etat. Il sera retenu celle du moment où l’autorité compétente édicte l’acte de cessibilité. L’indemnité doit être réglé avant toutes formes de manœuvres tendant à réaliser l’ECUP d’où le terme « juste et préalable indemnité ». Notez que dès que le conservateur aura enregistré l’acte, aucune autre modification susceptible d’augmenter la valeur de l’immeuble ou aux droits réels immobiliers ne pourra être apportée. Il en est de même pour quelconque vente de l’immeuble qui sera automatiquement considérée nulle (n’ayant jamais existée).

2. L’utilité publique :

C’est la deuxième condition pour rendre légitime et légal l’ECUP. En son article 2, la loi relative à l’ECUP énumère une panoplie d’ouvrages et de réalisations pouvant entrer dans ce cadre. L’utilité publique est donc saisie comme tous formes de travaux ou projets ayant un caractère d’intérêt général initié par la puissance publique. Une autre condition consiste en l’existence d’un décret déclarant l’utilité publique, et celui-ci ne peut excéder trois (3) ans.

Les biens concernés par l’expropriation pour cause d’utilité publique au Sénégal

La loi parle de la propriété immobilière et de droits réels immobiliers. S’agissant du premier (la propriété immobilière), on peut comprendre aisément les biens en question concernés (propriété bâtie ou non bâtie). Mais si on prend les droits réels immobiliers, une petite précision serait nécessaire. Un droit réel est la jouissance directe d’une personne sur un bien. Dans notre cas il s’agira d’un bien immobilier. Pour qualifier un droit réel immobilier, nous pouvons invoquer le droit de propriété pouvant conférer au propriétaire du bien immobilier des droits directs tels que la servitude, le droit d’usage et l’usufruit. Ces derniers feront office de droit réel immobilier et peuvent être soumis à l’ECUP.

Les différentes phases de la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique

1. La phase administrative ou cession à l’amiable: elle s’entame par une enquête préalable dont l’objet est d’informer le public et de le consulter sur un projet susceptible de donner lieu à l’expropriation. Elle sera suivie par la déclaration d’utilité publique qui est l’acte venant de l’Etat pour affirmer son souhait de réaliser l’expropriation. L’enquête parcellaire vient déterminer contradictoirement les parcelles à exproprier et d’en rechercher les propriétaires. Enfin viendra l’acte de cessibilité sous forme de décret pour procéder à l’expropriation proprement dite en dressant la liste des immeubles en faisant partie et les droits réels qui y sont grevés
2. La phase judiciaire

Cette phase correspond à un non conciliation entre l’expropriant et les détenteurs de droits de propriété ou de droits réels immobiliers. Cette phase coïncide avec le contentieux en matière d’expropriation car le juge s’immisce dans la procédure.

A défaut d’un accord à l’amiable entre les parties, l’expropriant devra transmettre le dossier et la procédure au juge d’expropriation désigné pour 2 ans par le Premier président de la cour d’appel et siégeant au tribunal de grande instance du ressort dans lequel l’immeuble est situé.

Ce juge aura pour tâche de fixer une indemnité provisoire et plus tard définitive si les parties convoqués devant lui n’ont pas trouvé encore une fois de plus un accord.

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