Les ZAC au Sénégal sont des opérations publiques d’aménagement de l’espace urbain. Elles sont initiées pour la réalisation d’infrastructures à usage d’habitation, de commerce, d’industrie ou de service. L’opération comporte deux phases : l’autorité publique (Etat ou Collectivité locale) aménage l’espace (terrassement, adduction d’eau et d’électricité…) puis le met à la disposition des particuliers (ex : promoteur immobilier) pour la réalisation des équipements collectifs. Quelles sont les conditions générales pour mettre en place une ZAC au Sénégal ? Comment accéder à une zone d’aménagement concerté ? Quelle est la nature des titres délivrés ?
Les conditions générales pour la réalisation d’une ZAC au Sénégal
Lorsque l’assiette de l’opération fait partie du domaine national, il faudra une immatriculation au nom de l’Etat des terres comprises dans la ZAC. En outre, l’emplacement de la ZAC doit avoir au préalable un Plan d’Urbanisme de Détails (PUD). Par-contre si le Plan Directeur d’Urbanisme (PDU) ne l’a pas déjà prévu, la ZAC est instituée par Décret. Ceci atteste qu’une ZAC ne peut se faire que dans les zones urbaines ou dans les zones d’urbanisation future délimitées par un Plan d’Urbanisme.
Après l’observation de ces conditions, la procédure est enclenchée par une publication. Cette publication doit se faire trois mois avant l’opération et doit comporter les éléments du dossier de création de la ZAC (périmètre d’intervention, plan d’état des lieux, rapport justificatif). Ceci permettra aux titulaires des droits réels compris dans le périmètre de la ZAC de se rapprocher du promoteur afin d’étudier les modalités de prise en compte de leurs droits réels.
En cas de désaccord, la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique est enclenchée immédiatement.
Demande d’accès à une ZAC au Sénégal
Les ZAC au Sénégal sont destinées aux privés qui ont la capacité de mettre en place des équipements collectifs. Ainsi, elles sont mises à la disposition des promoteurs immobiliers et des coopératives d’habitats. Il faudra ensuite s’assurer que ces derniers soient en mesure de bénéficier d’un crédit immobilier ou disposent du montant exigible pour prendre en charge les coûts de viabilisation des terrains. La capacité financière est donc un élément déterminant dans le processus d’accès à une ZAC au Sénégal.
Ensuite, il faudra une demande adressée au Ministre chargé de l’Urbanisme. Les documents suivants devront être joints à la demande :
– Le dossier complet des aménagements prévus ;
– L’agrément s’il s’agit d’une coopérative d’habitat ;
– Les statuts de la coopérative d’habitat ou de la société immobilière ;
– Le règlement intérieur de la coopérative ;
– Les justificatifs des avoirs en banque ;
– La liste des membres s’il s’agit d’une coopérative d’habitat.
Le délai de délivrance de l’autorisation est de six mois.
La nature des titres délivrés
Est octroyé sur les terres assiettes d’une ZAC aux privés :
– soit un bail ;
– soit une concession de droit de superficie.
Ces derniers sont des formes d’occupation temporaire mais garanties car offrant un droit réel immobilier à l’attributaire. Celui-ci peut procéder ainsi à la cession des terres comprises dans la ZAC. C’est même l’objectif recherché.
Si la ZAC au Sénégal fait l’objet d’un projet d’habitat, la cession des parcelles est réglementée par la Direction de L’urbanisme et de l’Architecture. La direction va alors proposer le prix de vente des parcelles sur la base des investissements faits pour viabiliser les terrains. Ce prix sera discuté avec l’ensemble des acteurs du secteur et un procès-verbal sera dressé. C’est sur la base de ce procès-verbal que le prix définitif au mètre carré sera fixé par un arrêté du Ministre de l’Urbanisme.
Le lieu d’emplacement de la ZAC va aussi influencer le prix des parcelles. Les prix vont donc varier d’une localité à une autre.
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Diplômé d’un Master en Gestion de patrimoine à l’université d’économie d’Aix-Marseille, ayant exercé durant plusieurs années dans l’immobilier à Marseille, Paris et au Sénégal, auteur du livre ” Immobilier au Sénégal : la copropriété “, je partage avec vous des réflexions liées à l’immobilier au Sénégal. Si vous avez une question ou envie de réagir après avoir lu cet article, n’hésitez pas à poster un commentaire !
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merci pour pour cet article qui m’a permis de mieux comprendre mon cour en droit de l’urbanisme depuis le Sénégal.
Content de le savoir. Bonne continuation.