La concession de droit de superficie constitue un contrat à travers lequel l’Etat cède des terres à un particulier. Au Sénégal, elle porte essentiellement sur les terrains situés dans les zones résidentielles dotées d’un plan d’urbanisme de détail. Accompagné d’une obligation de mise en valeur particulière, le contrat de concession permet aux bénéficiaires d’obtenir des terres à mettre à profit pour la réalisation de bâtiments à usage d’habitation individuelle ou collective. Quelles sont les conditions à remplir pour jouir d’une concession de droit de superficie au Sénégal ? A quel moment prend fin ce bail ? Comment faire pour résilier un contrat de concession ?
Les conditions pour obtenir une concession de droit de superficie au Sénégal
En obtenant une concession de droit de superficie, le bénéficiaire reçoit un droit réel immobilier sur les terres concédées. Un certain nombre de conditions sont associées à cette cession :
– Le droit de superficie doit durer au minimum 25 ans. Il faut noter qu’il est possible d’obtenir une prorogation du contrat dans la limite de sa durée maximale qui est de 50 ans.
– La concession s’accompagne d’une obligation de mise en valeur dans un délai déterminé. Toutefois, cette obligation pourrait faire l’objet d’aménagements dans les zones destinées à l’installation de personnes aux ressources modestes.
– Le paiement du prix égal à la valeur du terrain peut être payé en plusieurs versements.
– Le bénéficiaire du droit de superficie ne doit en aucun cas le céder à une autre personne sans autorisation, sous peine de se voir retirer la concession sans indemnité. Il est aussi interdit sur les terrains attribués l’exercice de toute activité de type commercial.
L’acceptation et le respect de ces conditions ainsi qu’une mise en valeur adéquate du terrain offrent la possibilité au concessionnaire de demander un titre définitif sur les terres concédées.
L’extinction du contrat de concession
Au Sénégal, la concession de droit de superficie prend naturellement fin à l’expiration du délai convenu entre les parties. A défaut d’un renouvellement, les terres retournent dans le domaine de l’Etat.
La fin du contrat de concession peut aussi être initiée à la demande d’une des parties. On parle alors de résiliation.
– Dans le cas où le bénéficiaire souhaite résilier le contrat
Dans ce cas de figure, le concessionnaire est tenu de régler la fraction du prix restant due à l’Etat. Il doit également s’occuper de la radiation des charges inscrites sur l’immeuble concédé.
Autrement dit, si le bien immeuble est grevé d’hypothèque ou d’une charge quelconque, le concessionnaire est tenu d’y mettre fin avant de procéder à la rétrocession.
– Dans le cas où la demande de résiliation est initiée par l’Etat
L’initiative de mettre un terme au contrat de concession de droit de superficie au Sénégal peut provenir de l’Etat. Ce dernier peut en effet prononcer la résiliation du contrat si le concessionnaire n’exécute pas ses obligations. Le non-respect des clauses et conditions stipulées dans le contrat peut donc causer la fin de la concession.
Pour ce faire, une lettre de mise en demeure est envoyée au bénéficiaire du contrat. L’envoi de ladite lettre enclenche la procédure de résiliation. Dans le cas où la lettre reste sans effet, la résiliation est prononcée par arrêté du ministre chargé des Finances 3 mois après.
Les effets de la résiliation du contrat concession de droit de superficie au Sénégal
Les effets de la résiliation diffèrent selon la partie ayant initié la rupture du contrat de concession. Si c’est le concessionnaire qui a décidé de mettre fin au contrat, toutes les charges grevées sur l’immeuble pèsent sur lui. Et il n’est pas en mesure de réclamer des indemnités.
Si la résiliation a été faite à l’initiative de l’Etat en raison d’un défaut de mise en valeur ou de non-respect des conditions du contrat, le retrait des terres s’effectue sans indemnité. Dans ce cas, les titulaires de droits (hypothèque et autres droits réels) sur les immeubles construits sur les terres cédées sont informés de l’opération de résiliation. Ceux-ci ont en effet la faculté de se substituer au concessionnaire défaillant dans l’exécution de ses obligations. Ils peuvent donc suppléer le concessionnaire sur les terres.
A défaut, l’acte de résiliation éteint à la date de sa publication, les hypothèques inscrites ainsi que les autres droits et charges nés du chef du concessionnaire. L’acte de résiliation impose à ce dernier, la libération des terres dans l’état où elles se trouvent dans un délai d’un mois à compter du jour où la résiliation lui est notifiée.
Passé ce délai, il peut être procédé à son expulsion en vertu d’une simple ordonnance de référé.
Lorsque la remise en état des lieux est imposée, l’Etat peut, en cas de carence du concessionnaire, lui faire exécuter des travaux nécessaires avant la restitution des terres.
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